もしあなたが不動産投資を副業にしたいと考えているなら、人口減とデフレ不況で需要の低下が避けられない国内不動産はおすすめしません。
私が公務員の方におすすめする不動産投資は、ずばり、フィリピン不動産への投資です。
フィリピンは以前の経済停滞を抜け出し「世界屈指の高成長を続けアジアのライジングスター」と呼ばれ、投資家の脚光を集めているのです。
そこで今日は、これから始める海外不動産投資においてフィリピンがおすすめな理由と、フィリピン不動産に潜む不安要素についてお話ししたいと思います。
不動産投資は公務員にとって始めやすい副業？
国家公務員や地方公務員の身分だと不動産投資をする事は副業にあたるのではないか？という不安があるでしょう。
これは、国家公務員法103条(私企業からの隔離)と地方公務員法38条(営利企業等の従事制限)に引っ掛からないか、という心配ですね。
結論から言うと、それは不動産投資のやり方次第で一定規模以下の不動産賃貸借業による収入であれば投資が可能です。
人事院規則では、5棟10室以上の規模、また家賃収入が500万円以上あれば自営業とみなすとされているので、
それ以下の規模にして物件の管理を全て業者委託にすると、役所に申告しなくても全く問題がありません。
仮に、5棟10室を超え家賃収入が年間500万を超えても即座に違法になるわけでもなく、申告の義務が生じるだけで基本許可されます。
つまり不動産投資については、自分で物件管理をするような事が無い限りは副業とはみなされないのです。
なぜ、国内不動産ではなく海外不動産なのか？
➤国内不動産に潜む暗い影「少子高齢化」
公務員が不動産投資を考える時、海外不動産よりは安全なイメージがある国内不動産を選ぶ方も多いかと思います。
しかし、安定的なインカムゲインを得たいのであれば国内不動産の購入はおすすめ出来ません。
理由は少子高齢化による人口減少です。
日本の人口は2050年には9515万人と1億人を割り込み、2100年には最低だと4000万人を割り込みます。
日本では核家族化も完了し、世帯が分離する事で住宅需要が増える見込みもなく、総世帯数も2020年の5305万世帯をピークに2025年には5244万世帯まで減ります。
首都圏である東京の空き家率は平均11％ですが、同じ23区内でも空き家率20%を超える地区もあり、
これは経済好調なマニラのマカフィーCBDの空室率5%と比較すると深刻です。
今後も大量の移民を受け入れるような事がない限り人口減少は変わらず、不動産物件を取得しても借り手を求めるのが困難な時代になります。
ですので、国内不動産投資でインカムゲインを求めるのは賢明な方法ではありません。
➤海外不動産が持つ大きな魅力「タックスメリット」
もう一つ海外不動産投資にはタックスメリットと呼ばれる税制上の利益があります。
不動産投資には、減価償却費という「物件の劣化に対する費用」に関する他の金融資産などにはない税務会計上の取り決めがあります。
これにより劣化しない土地を除く建物の部分については建物構造別の耐用年数によって減価償却が認められています。
日本の不動産取引市場における木造建築の場合、築30年から40年が経過すると減価償却によって建物はほぼ無価値になります。
それを受けて税法では、築22年で建物の資産価値の部分を4年間に分けて減価償却して所得控除するのです。
逆に海外の木造建築物は、築30年、40年の物件でも建物部分の価値はあまり減らず、70%、80%の価値を維持しているのも普通です。
日本の税法では、築22年を経過した木造建築の中古物件は、その物件の価格を4年間で減価償却できますが、これは海外不動産にも適用されるので、
建物の価値が日本のように目減りしない海外不動産物件ではより多くの金額を所得控除できるのです。
例えば、日本で築22年を迎えた不動産が2000万円の価値だとすると、土地が80%で1600万円、建物は20%で400万円程度になります。
これだと建物の減価昇格費は、2000万円×0,2=400万円で、これを4年間で減価償却するので毎年の節税効果は100万円です。
ところが海外の不動産物件では、同じ2000万円の不動産価値でも、土地が20%で400万円、建物が80%で1600万円のケースも珍しくありません。
そうすると2000万円×0,8=で1600万円が4年で減価償却でき、毎年の節税効果は400万円になり、日本の不動産との償却費の差額は1200万円にもなるのです。
もちろん、最初から築22年以上の海外不動産を取得すれば、翌年には節税の恩恵を受けられます。
数ある海外不動産の中でもなぜ「フィリピン」なのか？
数ある海外不動産の中でも公務員がはじめる不動産投資先としておすすめなのがフィリピンです。
➤急成長し続ける「実質GDP」
フィリピンというと、中年以上の方にはアキノ上院議員暗殺やマルコス大統領の独裁などで政治混乱が続いた、アジアの貧しい国のイメージかも知れません。
実際、90年代までのフィリピンは「アジアの病人」と揶揄された国でしたが、
しかし近年では政府が積極的な外国資本誘致に動き出したのを追い風に著しい経済成長が続いています。
BPO(ビジネス・プロセス・アウトソーシング)産業を中心に外資系の進出が相次ぎ、
2000年以降、毎年平均5%の経済成長が続き、一人当たりの名目GDPも2017年には2988ドルに増加。
一般にモータリゼーションが急速に普及するとされる3000ドルの大台が目前に迫っているのです。
大手銀行HSBCは経済レポート「The World in 2050」の中で、
フィリピンの実質GDPは2010年時点の1120億ドルから、2050年には1兆6880億ドルと東南アジアでは最大の経済大国に成長すると予想しています。
フィリピンは2014年に総人口1億人(政府推計)を突破し、世界の人口ランキングでも12位に位置する人口大国です。
➤ASEAN諸国最高水準の「出生率」と増加し続ける「生産年齢人口」
特殊出生率も、女性一人当たり2･92/2016年とASEAN加盟国でも高く、米商務省国勢調査局の予測では2050年には人口1億5,500万人になると言われています。
フィリピンの首都圏マニラの人口は東京23区とほぼ同じ面積ですが、
1990年の795万人から、2010年には約1.5倍の1190万人に急増しました。
フィリピンの国家統計調整委員会によると、2030年に首都圏人口は1345万人に到達するとの試算が出ています。
また現在のフィリピンの人口を年齢別に見ると、高度経済成長期に入り始めた1950年代頃の日本と同じで、
高齢者よりも若年層が圧倒的に多く、理想的な正三角形ピラミッド型。
消費や生産能力を増大させて経済成長の推進力になる15～64歳の生産年齢人口も増え続け、2015年の6200万人から2050年には1億100万人になる見通しです。
生産人口が増え続け、経済も好調なら不動産需要は過熱し価値も高くなっていく事が十分に予想できるのです。
不動産投資ではインカムゲインが重要ですが、フィリピンではマニラ首都圏のコンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは年6.1%(2016年)とアジア最高水準です。
また風光明媚なエリアの不動産物件や、物件価値が安い小型のユニットなら年10%以上の利回りを実現している物件もあります。
➤圧倒的な「空室率の低さ」と縛りのない「最低購入価格」
フィリピンの賃料利回りが高水準にある背景には、人口増加による安定的な住宅需要に加えて、富裕層や中間層の核家族化と世帯数拡大が続いている事があります。
特に、人口流入が続くビジネスの中心地マニラ首都圏の空室率は10%前後、富裕層や海外駐在員が多く住むマカティCBDの高級コンドミニアムに限ると空室率は5%と好調です。
このようにフィリピンではインカムゲインが得やすいので、公務員が海外不動産に投資するならフィリピンが最適なのです。
外国人が所有権で不動産を購入できる東南アジアの国としてはフィリピン以外にはマレーシアがありますが、フィリピンには最低購入価格の縛りがありません。
その為かなりの資産がないと買えない高級コンドミニアムばかりではなく、1000万円程度の低価格帯の物件でも投資用として購入できるのです。
また、フィリピンでは東京の高級都心マンションのおよそ25%の価格(㎡単位)で高級コンドミニアムが購入できます。
これらの事情も公務員が副業としてフィリピンの海外不動産に投資しやすいメリットです。
忘れてはならないフィリピン不動産の不安要素
➤大財閥の占領による「不動産開発エリアの狭さ」
公務員が海外不動産に投資するならフィリピンと書いてきましたが、もちろん不動産投資にはリスクも存在しています。
例えば、フィリピンのGDPの40%を稼ぎ出す首都マニラ近郊は不動産高騰が続いていますが、すでに世界中から大企業や外資企業が入り込んでいます。
したがって潤沢な資金をつぎ込んでの大規模な不動産開発が進んでおり、個人投資家が入り込む余地があまりないのです。
フィリピンマニラ近郊では、
- マカティ
- フォートボニファシオ
- オルティガス
- マニラベイエリア
- ロックウェル等
のエリアで開発が進んでいます。
開発を主導しているのはアヤラグループや、ロペス財閥というようなフィリピンの大財閥で、そんな中、個人投資家がボロ儲けするのは難しい状態です。
➤実は危険が伴う「プレビルド購入」
フィリピンでの不動産購入では、プレビルドという販売契約方式があります。
こちらは、不動産物件を建築する前に分割で手付金を支払う方式で、手付金一回あたりの支払額を安く抑える事が出来ます。
プレビルド物件は、物件が完成に近づくと物件価格が上昇する為、物件開始時にプレビルド物件を安く買い、完成したら高く売って差額で儲ける方法です。
販売のタイミングにもよりますが、上手くすれば購入時より30％高く建物を転売でき、かなりの差額収入を得られます。
しかし、プレビルドは完全な「青田買い」であり、建設会社が倒産すれば支払った金額は戻ってきませんし、完成しても思ったように物件価格が上昇しないリスクもあります。
また、プレビルド物件が完成するまでの2～3年は投資したお金は運用できず塩漬け状態になるという事も覚悟しないといけません。
フィリピンでは一般的なプレビルド契約。
確かにメリットが大きい購入方法ですが、一方で影をひそめるデメリットも考慮しておきましょう。
➤意外にもリスクが大きい「首都マニラの立地環境」
首都圏としてのマニラには、立地上の問題点もあります。台風の上陸が非常に多いのです。
フィリピンの建築技術は若干日本よりは劣るので、台風による不動産物件の雨漏りなどのリスクが少なからずあります。
さらにインフラについても、首都圏の中心部以外ではまだまだ未整備で、台風による豪雨で道路は冠水し、大渋滞が起きて交通が麻痺します。
その為に、優良不動産物件は中心部のオフィスと徒歩で往来できる距離である事が必須条件で、
そのような土地は限られるので不動産価格が高騰。
個人投資家が手を出せない高止まりになっているエリアが出てきていて、フィリピン不動産投資の不安要素になっています。
➤「銃社会」がもたらす安心できない治安状況
現在のマニラ首都圏は経済成長に伴い、以前よりは治安が良くなっていますが、まだ日本とは比較できるレベルにありません。
世界各都市の生活の質や生活費、不動産などの順位をつける海外の専門サイトNumbeoの統計によると、
マニラの犯罪レベルは67.62です。
これはアメリカロサンゼルスの61,03以上で、17,89の東京の3倍も犯罪リスクが高いという統計がでています。
セブ島はと言うと、マニラよりも低い55.97ですが、それでも東京と比べると治安問題はずっと付きまとうことでしょう。
あまり知られていませんが、フィリピンはアメリカ同様の銃社会で登録制ではありますが銃の所持が合法で、トラブルが起きると犯罪リスクが増大します。
もうひとつは公務員の汚職や賄賂の問題で、これは地域差が大きいものの、首都マニラは汚職や賄賂が横行しているエリアです。
海外不動産投資でフィリピンを選ぶ上では、上記のような
- 不動産開発エリアの狭さ
- 台風
- 治安
も考慮する必要があるでしょう。
フィリピン不動産投資のメリットとデメリットをまとめてみた
公務員が副業として海外不動産に投資するのは直接に経営をしない限りは、人事院規則に抵触しないと言えます。
また国内の不動産投資は、少子高齢化とデフレ不況、人口減少により世帯数が減少する事が確実視されていてインカムゲインは望めません。
一方フィリピンは、
- 毎年実質6%の経済成長を達成
- 人口も2050年には1億5500万人に到達する見込み
- 出生率もASEAN諸国の中でも上位をキープ
- 人口ピラミッドは理想的な正三角形ピラミッド型
- 増え続ける生産人口
というように、魅力がたくさん詰まった投資先と言えます。
ただ、メリットだけの投資では決してなく、
- マニラ近郊で投資に適したエリアが狭い
- 追いつかない首都圏中心部以外のインフラ整備
- 台風などで度々起こる道路冠水や雨漏り
- 銃社会による犯罪発生率の高さ
というデメリットも一方に存在します。
公務員の皆さんの海外不動産投資をバックアップします！
どんな投資もメリットとデメリットの両方を兼ね備えているので、あらゆる角度からの情報を常に得ることが海外不動産投資には欠かせないと言えます。
また、様々なデメリットから浮き彫りになったように、マニラ近郊で不動産投資をするのはすでに遅すぎるでしょう。
そこで近年世界中の投資家から熱い注目を受けているのが、そう、セブ島です。
日本副業推進協会は、リゾート開発がますます過熱しているフィリピン「セブ島」の不動産投資をおすすめするべく、現地視察ツアーを常時開催しております。
現地在住の日本人スタッフとフィリピン人スタッフも在籍しておりますので、不動産視察・購入の際の難しいやり取りもスムーズに進めることが出来ます。
ご興味のある方は、ぜひこちらから詳細をご確認いただければ幸いです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
海外不動産の中でも更なる成長と発展が期待される国・フィリピン。
フィリピン諸島の中でも、今から始めるなら断然「セブ島」がおすすめです！
海外不動産投資を始めようか悩んでいる公務員の皆さん、まずは現地視察をしてみませんか？
