数ある副業の中から賃貸経営を選んだ公務員のあなた。
長い時間をかけて物件を選び、不動産業者と綿密な計画をたて、頼れそうな管理会社を選んで、
将来のリターンを期待に心を弾ませながら夢の賃貸経営をスタートさせました。
徐々に元手を回収して、最終的には働かずしも安定的な家賃収入での生活…
と思いたいのですが、賃貸経営もそんな夢物語ばかりではありません。
賃貸経営を続けていく中で、トラブルに見舞われることもあります。
そこで今回は、賃貸経営を続けていると遭遇しやすいトラブルと、それらのトラブルの解決策をご紹介していきます。
賃貸経営（アパート経営）でよくあるトラブル3選
トラブル①家賃の未納・滞納
賃貸経営の利益の肝心要となる家賃を払ってくれないと、オーナーとしてはたまったものではありません。
今すぐにでも払ってもらいたいし、払う気がないのであれば早急に立ち退きをしてもらいたいところです。
未払い状態が続いてもなお居座られ続けるなら、その月分の家賃だけ損失が拡大していくことになります。
滞納するような入居者がいる場合、どのように解決していくのがよいでしょう。
➤家賃滞納トラブルの解決策
まず、契約解除の書面を送付しましょう。
でも、ただ送るだけでは「そんな書類なんて届いていない」とシラを切られる可能性があります。
ですので、送付する際は配達証明及び特定記録で送付するようにしましょう。
ちなみにこの契約解除は、おおむね3か月の家賃滞納が確認できたなら可能な手続きです。
そして、解除の効力が発生した後訴訟を起こし、裁判所から判決をもらい、強制執行により部屋の明け渡しを実行することになります。
「裁判を起こすのか…」
と気後れするかもしれませんが、家賃を払ってもらえないと自分の生活に関わってきますから、行使すべき権利はしっかり行使しましょう。
ただ、滞納の多くは
- 単に忘れていた
- 急な病気やケガ
- 旅行に行っていた
など、大家さんであるあなたが毎月の家賃の収納状況を把握していれば未然に防げる、つまり改善の余地があるものです。
そうした場合を除いた悪質な家賃滞納に関しては、裁判を起こして毅然と立ち向かいましょう。
トラブル②部屋を汚される
賃貸物件には「原状回復」というルールがあります。
簡単に言えば、
「借主はどこまできれいにして退去すればいいのか」
ということです。（参照：LIFULL「原状回復ってどこまで必要？」）
一般的な使用によって生じた痛みや汚れ、たとえば畳が日に焼けたなどというのは日常生活を送っていく上で防ぎようがないものですね。
なので、これらは貸主であるあなたの負担になる、つまり、毎月の家賃に含まれていると考えるのが通説です。
「立つ鳥跡を濁さず」ということわざがあります。
しかし、世の中には汚しまくって巣立っていく迷惑な鳥（入居者）もいます。
- 壁やフローリングの落書き
- たばこのヤニで黄色く変色し、臭いも残された壁紙
- ゴミ屋敷と化して害虫がわく
なんてことも…。
そんなときはどうすればよいのでしょう。
➤原状回復トラブルの解決策
その汚れの原因が「通常の使用」で起こるか否かが判断の指標になります。
上述したように、通常の使用では起こり得ないような落書きやたばこの汚れ、ごみの放置による害虫の発生などは借主にも負担してもらえる可能性が高いです。
国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあります。（参照：国土交通省HP）
こちらのガイドラインを引っ張り出して、借主にもきっちり負担してもらいましょう。
壁やフローリング、ふすまなど、どちらの負担になるか細かく記載されています。
ガイドラインを見てもらうと分かるのですが、「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」というチェックシートがあります。
これに貸主、借主が立ち会いのうえで記録し、しっかりと保存しておくことがトラブルを未然に防ぐことにつながります。
住民の退去時にひどい汚れを発見して、修繕費用を負担してもらおうとしたときに、
「これはもともと住む前からありましたけど？」
などと言い逃れされては、こちらも証拠がないのでどうしようも出来なくなります。
しかし、入居時にお互いが部屋の状態を確認、記録しておくなら、退去時の強力な証拠となるのです。
このガイドラインの存在をしっかりと覚えておきましょう。
トラブル③騒音トラブル
住民同士のトラブルでよく耳にするのが騒音関係です。
生活をしていく中で全く物音をたてずにというのは無理があります。
しかし、それが度を越してうるさかったり、昼夜を問わず聞こえてきては生活に支障をきたすため、住民のためにもなんとか解決したいものです。
ただ、人によって感じ方というのは違うので、
「この人はクレームをよく言ってくるけどまわりの人は何も言ってこないんだよなぁ」
ということがあります。
音に敏感で神経質な方もいれば、ちょっとくらいの音なら気にしない方もいます。
それでも、もしクレームが入ってきたとき、大家さんはどのような介入をしていけばいいのでしょう。
➤騒音トラブルの解決策
まずは情報収集をすることです。
一人からのたった一件のクレームを元に闇雲に動くのはやめましょう。
ほかの入居者にも聞き込みをして、
- 騒音の種類
- 聞こえてくる時間帯
- 頻度や程度
をしっかり確認するべきです。
調査の結果、音の原因・主の正体の確信を得たあなたはどうするべきでしょう。
ここで間違っても直接、本人にダイレクトアタックするのだけはやめましょう。
こういうときは、やんわりと本人に気づいてもらった方が早期解決に結びつきやすいのです。
ですので、入居者全員に、
- 「夜中は静かにするようにしましょう」
- 「どたばた歩くのはやめましょう」
などといったチラシを配るのです。
この方法の方が角が立たず、円満に解決してくれる最適な方法と言えます。
それでも改善されないなら次なる手段―直接本人を訪ねましょう。
ですが、ここでもやんわりと伝えるのがポイントです。
ストレートに
「隣の部屋の〇〇さんからクレームが入ってるから気を付けて」
なんて言ってしまっては火に油を注ぐようなものです。
- 個人名は絶対に明かさないこと
- 音の主はあなたじゃないかもしれないけど、最近こういうクレームあるから、あなたも言われないように気を付けてね
ぐらいに柔らかく伝えるのが円満解決のポイントです。
賃貸経営に付きもののトラブルとうまく付き合っていこう
今日お伝えしたこの3つのトラブルは、賃貸経営をしていく上で遭遇しやすいトラブルと言えると思われます。
上述のトラブルに全く遭遇しないのは相当運がいい人でない限りあり得ません。
必ず誰しもがトラブルに遭遇します。
そんなトラブルに遭遇したときは慌てずに、今日述べた解決策をまずは思い出して、臨機応変に対処していきましょう。
まとめ
今回は、公務員が副業として賃貸経営をしていくと遭遇しがちなトラブルについて解説してきました。
トラブルというのは、実は本人が起こしたくて起こしているものとは限らないのです。
ですから、大家さんとして入居者の声に耳を傾けて、寄り添うことが解決への糸口になることでしょう。
そして、賃貸経営の責任者としてガイドラインなどの覚えておくべきことはちゃんと覚え、入居者が困っていそうなときには声をかけ、自分が助けていくつもりで、トラブルを解決していきましょう。
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