日本では、2018年6月15日から民泊新法が施工されたため多くの民泊業者が撤退を余儀なくされています。
今回は、実際にフィリピンにあるセブ島に海外不動産(コンドミニアム)を購入し、Airbnbのサイトを利用して民泊運用した結果をお伝え致します。
フィリピンのセブ島のコンドミニアム購入からAirbnbの利用方法について細かくご紹介します。
海外不動産を所持している方、もしくはこれから投資すること検討している方、Airbnbを利用した民泊運用はいかがですか？
まずはセブ島に不動産を購入
物件視察の時にもAirbnbアプリは優秀ツール
出典：airbnb
これはフィリピン セブ島物件に限らず言えることですが、不動産は実際に自分で出向いて立地条件などを目視確認してから購入することを強くお勧めします。
なぜかと言うと、周辺にどんなレストランや娯楽施設があるかなどの立地条件や駅やタクシーなど交通機関の状況はお客様が宿泊する場合には大きなポイントになるからなんです。
ですので、視察の際には自分がそこに住んでいる場合を想定して宿泊する側に立ってよく考えることが大切です。
その点、Airbnbアプリは物件視察の際にかなり便利なツールなんです。
Airbnb上にある地図ではその土地の各部屋が一泊当たりいくらに設定されているかみることが出来、実際にAirbnb運用する場合の目安になると思います。
マクタン島の中でもシャングリラホテルやモーベンビックホテルがあるようなエリアはリゾート化が進んでいます。
コンドミニアムも多数あり、ホテルだけではなくレジデンスという居住エリアもあるので、不動産投資には魅力的なエリアでしょう。
また、ほとんどのコンドミニアムは綺麗な海も近い上に居住者様専用のプールがついているので、短期の旅行者には満足していただけると思います。
ただ、この辺りはリゾート地としての価値と魅力が高い反面、高級ホテルに隣接したレストランがある以外は生活環境があまり整っていないという要素もあります。
タクシー等を拾って街まで出ていく必要があるので、ロングステイする方の場合には不便に感じる可能性も高いでしょう。
不動産購入の前に自身がどんな客層をターゲットにしたいのかはっきりとしたビジョンを持つようにしましょう。
弊社は現地で実際に不動産を見てみたい方のためにアテンドツアーを定期開催しております。ご興味のある方はぜひ下記のリンクをご参照ください。
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覚えておきたい！「プレビルド」のメリットとデメリット
フィリピン不動産には建物の完成前、あるいは工事着手前から購入できる「プレビルド」という案件もいまだに多く存在しています。
完成した物件よりも安く購入できることがメリットでしょう。デベロッパー側も資金調達を行いながら物件を建設でき、投資家から早く資金を集めることでキャッシュフローを有利に回しやすくなるようです。
しかしデメリットもあり、
- 完成せずに計画がとん挫する場合
- 完成した物件を見ることなく購入するため予想と違っていたという場合
もありますので注意が必要になります。→海外不動産はフィリピンがベスト！詐欺に引っかからないためには
その点を踏まえ、今回私は完成した物件を実際に見て立地条件などを確認してから購入しました。
自分で周辺を歩いてみると交通の便や生活環境の良し悪しなどを確認でき、「ここなら自分でも住みたいな」と感じた物件を購入しました。
自分でも住みたいと思って購入した物件なので、お客様に貸し出す以外には自分でも利用して余暇を楽しんでいます。
※サブリースという購入方法のデメリットについてはこちらの記事をご参照ください。→サブリース契約はトラブルが多いってホント？注意点とリスクについて
利回り計算にもAirbnbアプリは有用ツール
Airbnbで調べてみると、一部屋ベッド二つのコンドミニアムの一泊当たりの相場は6,000円が相場と出てきました。
月に15日間ほど貸し出すと仮定すれば、6,000円×15日＝90,000円の収入ですね。
フィリピン セブ市街地のコンドミニアムは500万ペソ、日本円に換算すると1000万円程度の物件です。
Airbnbでは貸し出せる日数を選んで貸し出すので、自分の貸し出したい日数を設定することでどれくらいの収入になるのかを知ることができます。
一泊当たり6,000円で貸し出すと、1年で6,000円×15日×12か月=1,080,000円という計算になり、投資利回りは1,080,000円÷1000万円×100=10.8%という計算になります。
しかし後述しますが、毎日のクリーニング費用や家電製品の購入代金などの維持管理費用も必須です。
ですので、価格を設定するときには素泊まりの金額を安く設定してクリーニング代金などを上乗せするというオーナーさんも少なくないようです。
Airbnbアプリを利用してどんな金額設定が多く見られるのか、集客率が上がるのか、しっかりリサーチしましょう。
購入したコンドミニアムを改装するために知っておきたい地元情報
フィリピン セブ島のコンドミニアムを一室購入して、来客用に家具・家電製品をそろえました。
家電製品はネットでもそろえることが可能ですが、失敗しない家具・家電選びをするためにも購入前に一度は部屋に出向いた方がいいでしょう。
個人的には、セブ島にある家具屋さんでお客様に喜ばれるような家具を一つ一つ探すのもなかなか楽しいひと時だと感じます。
セブには欧米を中心に輸出専門の会社が多く、クオリティーの高いオーダーメイドの家具を見つけることが可能です。
最近は欧米マーケットの低迷とアジアの好景気もあって、コンドミニアムや建築ラッシュが続く地元・セブをターゲットとした家具屋さんも多く存在しています。
今日はその中から私が特に気に入っている家具屋さんを5店舗ご紹介したいと思います。
Furniture City
圧倒的な取り扱いブランド数を誇っているFurniture city。デザイナーズ家具のショールームが見られる家具屋さんです。
Furniture cityという名で有名な高級デザイナーズブランドからお手頃価格でお馴染みのMANDAUE FORM、ソファベッド専門ブランドや、ガーデン家具で有名なPEBAなど、セブを地元とした会社が集まり、様々なニーズに合わせた家具が展示されています。
お気に入りのブランドを見つけて連絡先を教えてもらい直接仕入れるか、もしくはショールームで実際展示している商品を買うことができます。
取り扱いブランド一覧
- RAIN OR SHINE
- BUDGET BUILDERS
- TROPICAL SOUVENIERS
- MACRO
- MURILLO
- PEBA
- MIC
- MEHITABEL ,
- OBRA CEBUANA
- FINE IMPRESSIONS
- MEHITABEL
- STONE SETS INTERNATIONAL
【Furniture City】
所在地：Hernan Cortes St., Mandaue City
電話番号：032-236-1944
営業時間 ：10：00 – 19：00 （日曜休み）
Natures Legacy
リサイクル素材で作ったホームデコールが揃うお店で、自然にやさしい素材（紙、木屑、石など）を用いたお洒落でデザイン性の高い商品を購入することができます。
天然の素材にコーティングを施し生活の中で使いやすいデザインの家具、雑貨として生まれ変わった素敵な商品をたくさん見つけることができます。
ガーデニング用アイテムも多数あり、カラフルな店内は見ているだけで楽しくなりますよ。
【Natures Legacy】
所在地：＃77 CVD Compound P.Remedito St., Banilad Mandaue City Cebu
電話番号：032-520-9523
営業時間 ： 7：00 – 18：30
URL：www.natureslegacy.com
K’NEX
ここのショップに行くだけで家の内装、家具が全てオーダーできるお店です。
- ベッド
- キッチン
- キャビネット
- フロアーマット
など全てお部屋にあったサイズで作ってもらえます。
オーダーから1週間ほどで出来上がるので急ぎの場合でも安心です。
機能性の高いシステムキッチンやウォークインクローゼットに適した広めのキャビネットなど、モダンアイテムが豊富にそろっています。
【K’NEX】
所在地：A.S.Fortuna St., Beside Jcentre
電話番号：032-255-7788
営業時間 ： 8：00 – 17：00 （日曜休み）
URL：http://www.knex-ph.com
JM And Kids Enterprises
木製のオーダー家具が得意なお店で、デザイン、木材の種類など細かな要望に応えてくれます。
丈夫な木製家具だけでなく、 お部屋の模様替えにも効果的な繊細な間接照明も多数揃っていて、部屋作りがよりわくわくするショップです。
【JM And Kids Enterprises】
所在地：JM and Kids enterprises940 Nasipit Talamban cebu
電話番号：032-326-3266
営業時間 ： 10:00 -19:00 （日曜休み）
design center
A.S.Fortunaに面したdesign centerは、欧米ブランドの家具をはじめ、
- オーダーメイド可能なシステムキッチン
- 窓枠
- 水回り
- ソーラーシステム
などが多数取りそろっています。
ここに来ればハイクオリティーでおしゃれな住宅に関わるものを発見できるはず！その場で購入することもできます。
【design center】
所在地：Design Center of Cebu, AS Fortuna at P. Remedio St., Mandaue City
電話番号：032-346-8824
営業時間 ： 9：00-18：00 （日曜休み）
私はセブのインテリアショップですべてそろえましたが、家具一式100万円くらいでした。
家電製品などの購入も必要ですが、日本から持ち込む場合にはフィリピンでも使用できるものかしっかり調べておきましょう。
ですが現地で調達であれば問題なく使えますので、私は家具同様、家電も現地調達しました。
Airbnbコンドミニアム物件の掲載時ポイント
部屋の準備ができたらいよいよAirbnbに掲載です。ですが、カスタマーレビューのない値段の高い部屋にはなかなか申し込みが来ないのが一般的です。
ですので、最初の数週間は宿泊料金を低めに設定してカスタマーレビューを得ることだけに注力しましょう。
口コミを見て宿泊先を選ぶ方も多いので、カスタマレビューはゲストにとって部屋を選ぶ大きな参考材料です。
いくつかの申し込みを受けてカスタマーレビューもある程度増えてきたら宿泊料金を適正価格に上げていきましょう。
Airbnb掲載のポイントの一つは写真です。
プロの撮った写真とi-Phoneで自分で撮った写真を両方掲載して実験したところ、プロの撮った写真には数倍の問い合わせがあったので、写真を載せる際にはより高品質でお部屋の良さが最大限に伝わるものを選んでください。
Airbnbが提供している無料のプロ写真サービスも利用するといいかもしれません。
サイト掲載用に素敵な部屋の写真をプロフォトグラファーが無料で撮影してくれるので、魅力的な写真を掲載することができます。
写真が魅力的だと部屋を借りたいというゲストも増えてくるかもしれません。
もう一つの掲載時のポイントですが、パーティNGやペットNGといった禁止項目やルールなどは最初からきちんと記載しておきましょう。
記載をしっかり行うなら後々トラブルを抱えずに済みます。
Airbnbでコンドミニアムを貸す上で大切なこと
①信頼できる管理者と清掃業者を見つけておく
現地で信頼できる管理者と清掃業者を見つけておく必要があります。
自分で清掃会社を探すのももちろんいいですが、民泊の清掃代行を行っている会社を利用する方法もあります。→民泊運用代行のButler(バトラー）
このバトラーは月18500円～利用が可能で、フルサポートになると月40000円のコースもあります。
Airbnbの管理も担当しているので、一度問い合わせてみる価値はあると思います。
また、Airbnbの価格設定にクリーニングの価格を計算に入れるのをお忘れなく！
②チェックイン／チェックアウト時間を賢く設定する
ゲストがチェックアウトしたその日に新しいゲストがチェックインする場合も清掃担当者が部屋に入って十分な掃除の時間を確保できるように、チェックアウトとチェックインの時間を賢く設定しましょう。
例えばチェックアウト時間を12時、チェックイン時間を3時に設定すると3時間の余裕ができるので掃除なども十分行えるでしょう。
時間を設定する際はいくつかのホテルのチェックイン／チェックアウト時間を参考にするといいかもしれません。
③リネン類は複数セットそろえておく
シーツやタオルなどのリネン類は少なくても3～4セットそろえておくといいと思います。
複数セット用意しておくなら清掃担当者がゲストのチェックイン／チェックアウトの間にすべてを洗う必要がなくなりますので、余裕をもった対応ができます。
部屋やリネンの清潔度はリピートがつくかどうかや好印象のレビューを書いてもらえるかに直接関係する部分ですので、
慌てて適当になった・・・なんてことは絶対に起こらないように、事前によく準備しておきましょう。
④人工知能搭載のNestを購入しておく
Nestには人工知能が搭載されていて、気温などを自動的に調節したり誰も部屋にいないときには冷暖房をオフにするなど、自動で冷暖房の管理ができる優れモノです！
エアコンのつけっぱなしなどは管理者にとってかなりの痛手になりますが、Nestがあればそのような手間を省くことができ、管理者もゲストも冷暖房を付けたり消したりという心配がなくなります。
アマゾンで38800円で購入することが可能です。
Nestの自分のアカウントにログインするとゲストが到着したかを確認することもできます。
ゲストの邪魔にもなりませんので設置していて損にはならないでしょう。
⑤面倒な鍵の受け渡しにはこれ！Lockitronを購入しておく
部屋に滞在する場合に大きな問題になる要素と言えば鍵の受け渡しでしょう。
ゲストのフライトが遅延してチェックイン時間が遅くなったりすることが往々にありますし、だからと言って第三者に鍵の受け渡しを頼むには不安ですよね？
そんな時、Lockitronを設置しておくなら一定時間自分の鍵にゲストを招待することができ、ゲストは自分の電話で鍵を開けることが可能になりますので、鍵の受け渡しの手間がなくなりとても便利です。
アマゾンで30,000円前後で販売されています。
実際にAirbnb運営してみてかかった費用と売上を公開！
【費用】
- コンドミニアム購入にかかった費用：360万ペソ（約740万円）
- 一年払い契約：契約時に200万円 月々の支払い45万円
- 家具購入にかかった費用：10万ペソ（約21万円）
【売上】
- 毎月の平均売上 6,000円×15日 = 90,000円
- 毎月の利益 5,000円×15日 =75,000円（掃除代・光熱費を差し引いた額）
- 年間利益 900,000円
利回りは900,000円÷7,400,000円×100=12,16%になりました。
月の半分は自分で泊まったり友人に無料で貸していたので、それを減らすともっと貸し出せる日数が増える＝売り上げが増えると思います。
Airbnbを運営する上で大切な心構え
注意！ネガティブなカスタマーレビューは命取りに
ゲストからの評判（口コミ）は民泊運用にとって最も重要なものです。
そのため、ネガティブなカスタマーレビューを書かれてしまわないように注意する必要があります。
改善できる点は積極的に改善し、自身がAirbnbを利用する場合にはレビューの書き方に注意する工夫も必要です。
自身でAirbnbを利用した時に「これはちょっと・・・」という民泊ももしかしたらあるかもしれません。
その民泊の良くなかった点をレビュー投稿することが絶対にNGな訳ではありません。
そうしてしまったら、その後宿泊を検討している人にあなたと同じ経験をさせることになってしまいます。
しかし、批判を書き連ねるだけのレビューや高圧的な口調のレビューにならないように気をつけましょう。
また、「もう絶対に泊まらない！」というようなレビューも同じAirbnbを経営するオーナーとしてふさわしくない書き方でしょう。
良いレビューとは、良かった部分に感謝しつつも改善を期待する部分を低姿勢に正直に述べるレビューだと私は感じます。
そのような信頼できるレビューを投稿するなら、公平なレビューとして他のゲストにとっても、またオーナーにとっても有益な情報になるでしょう。
民泊はオーナーとゲストの良い関係があってこそ成り立つものです。お互いに気持ちよく宿泊・貸出できるようによく気を配ることが大切です。
加えて、管理者に質問や相談をするゲストも多いです。そのためにもいつでも電話に対応して問題を解決できるような体制を取っておきましょう。
自分の家を貸す感覚の不動産投資
Airbnbとは、自分の別荘を貸す感覚で収益を得ることができる海外不動産投資です。
宿泊したい人が自分でやってくるので、貸す人を探す手間が要らないのがAirbnbのメリットと言えるでしょう。
ただ、顔の見えない相手との交渉なのできちんと管理が出来るのかという面では課題も多く存在します。
定期的に自身で物件に出向くことも忘れないようにしましょう。自分で住んでみてもいいなと思う物件を購入することから始めることが秘訣のひとつです。
また、重複しますがAirbnbはお客さんサイドから集まってくるシステムですので、
いつでも連絡が取れるようにした上でトラブルなく宿泊が行われることを常に心掛けたいものです。
観光客だけでなくビジネス客の集客もお忘れなく
セブ島は観光スポットのイメージが強いですが、場所によってはビジネス客を取り込むことが十分可能です。
オフィス街に位置する部屋であればビジネスでセブ島に来ているお客さんが長期で滞在してくれる可能性もあります。
きちんと管理を行うことで収益物件として機能しますので、掃除などの面でもきちんと現地スタッフと連携を取っておく必要があります。
光熱費やインターネット関連費などもありますので、価格設定は赤字にならないように設定する必要があります。
Airbnbにはほかの物件も登録されていますので、相場などを見つつ価格を設定するといいでしょう。
さいごに
フィリピン セブ島でAirbnbを利用して民泊運営をする方法をご紹介していきました。
世界各国からゲストが集まってきますので、できれば英語と中国語で対応できるとベストです。
ただ、英語ができればとりあえずは大丈夫ですのでしっかり自身で顧客対応ができるようにスキルアップしておきましょう。
運営し始めは良いカスタマーレビューが得られるように工夫したり、問題が起きたらその都度誠実に対応していたりして、セブ島コンドミニアム物件で民泊運営にぜひ挑戦してみてください。
セブ不動産・投資アテンドツアーを開催致します！
セブの不動産管理でお困りの方は問い合わせからご相談ください。不動産購入から管理まで一元管理しております。
