海外不動産運用を始めるため、フィリピンを選び進めている方は高利回りを狙いたい思うのが本音だと思いますが、
様々な問題を加味して金額を計算すると、高利回りを実現させるのはなかなか難しいのでは・・・と不安に思われるのではないでしょうか？
そこで今回は、
- 「Airbnb運用」という形で海外不動産を運用するのがなぜ最適なのか？
- 「Airbnb」で高利回り実現を目指す方法とは？
をご紹介したいと思います。
Airbnbで海外不動産運用とは？
Airbnb(通称：エアビー)とは、アメリカで始まったシェアリングエコノミーの代表的サービスで、
個人所有の住宅をホテルや旅館のような宿泊施設として1日単位で貸し出す、というシェアリングサービスです。
一時期ここ日本では、民泊経営が旅館業法で違反にあたるとして、登録されていた民泊物件が全削除になったことがありました。
その後、2018年6月15日から民泊新法が施行されるようになり、届け出が提出されている物件であれば年間180日間以内の民泊運営が合法的になりました。
フィリピンの場合年間の貸し出し日数に制限はないで、エアビーという民泊運用を利用し、フィリピンで高利回りを狙った海外不動産運用が可能！ということです。
ただし、少し気を付けていただきたいことがあります。
それは、法律は変わる可能性がある、という点です。
日本を例に考えても、
- 旅館業法（取得が難しい）
- 特区民泊（若干、条件のハードルが低い）
- 民泊新法（ハードルはかなり低いが、年間180日間以内の制限がある）
など、民泊運営をどれくらいの規模にするかで、取得すべき許可の種類が異なってきます。
しかも、民泊新法に関しては昨年施行されたばかりです。
ですから、常に現地の最新情報を把握することが重要です。
では、具体的にどのように利用して儲けをだすのかについて詳しくみていきましょう。
Airbnbを利用して利益を出すとは？
国内不動産に比べ高い賃貸利回りが期待できる新興国の不動産を狙い、海外不動産運用を始める方は多いですが、
いざ始めてみると、プレビルド物件が完成したのにも関わらず、空室リスクや利回りの低下に悩む方がいるのが現状です。
また、空室になっているよりもまし！ということで、無理をして安い賃貸料で貸し出すオーナーもいるようです。
このような問題の解決策の1つとして、海外物件をAirbnbを利用して貸し出す日本人投資家が出てきています。
では、Airbnbを利用するとどのような儲けを出せるのか、シミュレーションしていきましょう。
「Airbnb」運用した場合の利益計算をしてみた
例えば、「通常の賃貸料が月額10万円の物件」をAirbnb運用した場合で考えてみましょう。
実際の価格設定などで収益は変わりますが、
以下のシミュレーションのように上手くいくならかなりの収益が見込めますので、指標として見ていただければと思います。
●収入
宿泊料金1万円／1泊
月24日(80％稼働)＝240,000円
●支出
管理委託料(宿泊費の20％)＝48,000円／月
- 光熱費
- Wi-Fi
- トイレットペーパーや洗剤などの消耗品
- 清掃費用
＝3~4万円程度／月
●初期費用
- ベッド
- 布団
- シーツ
- 枕
- タオル
- お風呂セット
- 冷蔵庫
- 掃除機具
- 冷蔵庫
- テレビなど
＝およそ20万円
初期費用20万円は、シミュレーション通り月に80%稼働できれば数ヶ月で回収できます。
そしてその後の宿泊費は手取りになり、収入ー支出＝15万円以上となり、
通常賃貸料10万円の物件の利回りが1.5倍以上になる可能性が大いにあります。
さらに人気物件になって稼働率が上がるなら宿泊価格を上げることができるので、当然ながら収益性はアップします。
しかし反対に、稼働率が想定よりも低くなれば、通常の賃貸よりも投資利回りが下がってしまうリスクも十分あり得ます。
ただこのリスクは、Airbnb運用ではなくても不動産運用をする上では起こり得る話です。
さらに詳しいことは以下のページでご説明していますので、ご参照ください。
次に、Airbnbを利用する上でのメリットとデメリットを、利用者側と運営側の立場に分けてご説明します。
Airbnbのメリットとデメリットとは？
➤宿泊者側のメリット・デメリット
宿泊者側がAirbnbを運営に活用した際に感じるメリットは、
- ホテルより価格が安い
- 地元にいるような気楽なライフスタイルが体験できる
- 面倒な鍵の受け渡しがない
外国人が現地で宿泊場所を見つけるの場合、探すのに時間が相当かかることがあります。
また、民泊に宿泊する場合鍵の受け渡しは面倒な分野ですが、Airbnbはこの分野を改善してくれるという大きなメリットがあります。
一方デメリットには、
- 24時間対応してくれるフロントサービスがない
ですが、それを上回る利点があるならば、宿泊してみたいと考える人は増えるではないでしょうか。
➤貸出側のメリット・デメリット
貸出側が実際にAirbnbを活用した時のメリットは、
- 収益性のアップが見込める
- いつでもやめられるという安心感
Airbnbは、募集しても予約が来ない場合には「撤退」としてAirbnbをやめる事ができます。
デメリットは、
- 途中撤退すると初期費用が無駄になる
- 宿泊客との連絡の行き違いによるストレス
初期費用こそ無駄にはなりますが、それ以上に大きな負債を抱えずに済みます。
これは投資をする上でとても大きな利点ではないでしょうか。
では、メリット・デメリットを知った上で、Airbnbを活用する上での心得をまとめてみました。
Airbnbを活用する上での心得
海外不動産をAirbnb運用する際には、上記でご説明したようなリスクも当然あり得ます。
また、個人所有の住宅に宿泊するということは、宿泊客側からすると鍵の受け渡しの面倒臭さはなくなりますが、
万が一、貸出側と宿泊者側の連絡に行き違いによって「予約確認が取れない」といった事態が生じるなら、体験レビューの評価が下がってしまいます。
レビューが下がると宿泊希望者が一時的に減り、収入も一時的に下がってしまうでしょう。
エアビーで成功できるかどうかには、
- 回答の速さや丁寧さ
- レビューの多さや質
という大きな要素が存在します。
ですから、Airbnbなら確実に高い利回りを得られる！と初めから意気込むのではなく、
通常の不動産運用をする場合と同じく、Airbnb運用で生じ得るリスク対策を考えた上で、高い利回りを狙えるか判断するようにしましょう。
では、この点を踏まえて、フィリピンで上手にAirbnb運用する方法に付いて見ていきましょう。
フィリピンで高利回りを実現するAirbnbの運用方法とは？
確かに、目覚ましい勢いで発展が続いているフィリピンですが、
現在は経済の根幹を担うマニラ首都圏の中心部での経済発展が乏しくなっており、インフラ整備ができないとの声も上がっているように、
バランスの取れた経済発展ができていないのも事実です。
インフラ整備が進んでいない事実から見ても、新たに建設される物件数が少ないことが容易に想定できます。
また、高成長を背景に不動産市場の好調が続いている中で、新築物件（プレビルド）の販売価格も上昇しているため、お手頃価格で購入できる物件がなくなりつつあります。
そこで注目すべきは「中古物件の存在」です。
不動産投資で重要になるのはやはり立地条件です。
立地条件が良ければ、たとえ中古物件でも資産価値は十分存在します。
中古物件の中には優良物件と言われる物件に出会えることもあり、中古なのでお手頃価格での購入が可能です。
投資価格を安く抑えられるなら高利回りも相当見込めます。
探す際のポイントとしては「都市部を狙う」ことです。
都市部だと立地条件が申し分ない上に、少し築年数が経過した物件であれば割安価格で手に入れることができます。
また、築年数が経過しているゆえ、初期投資として内装をきれいに整える必要はありますが、
内装工事等の初期投資をしたとしても、新築物件やあまり築年数の建っていない物件購入に比べると大幅にお得な案件です。
さらにフィリピンの現状として、外国から訪れる観光客や出稼ぎ労働者が増える中、ホテルの建設が追い付いていません。
需要はあるのに供給は追いついていない・・・
それならば、きれいに改装した中古物件を民泊としてAirbnb運用して、高利回りを狙える大きなチャンスに繋げましょう！
このチャンスをしっかりと手にして頂くため、今日は数あるおすすめのフィリピン中古物件の中から1件だけご紹介したいと思います。
おすすめのセブ中古物件教えます！
おすすめの中古物件は、Solinea(ソリネア)です。
ソリネアは、大手デベロッパーの「Ayala Land」が手掛ける高級コンドミニアム。
セブシティ中心部に位置するソリネアの立地条件は抜群です！
- セブ随一の人気ショッピングモール「アヤラセンター」
- セブ最大級のショッピングモール「SM シティ セブ」
- 日本語対応可能の総合病院「セブ ドクターズ ユニバーシティ ホスピタル」
- 名門ゴルフコース「セブ カントリー クラブ」
などなど、近隣には生活するのに必要な施設がたくさんあります。
好立地の物件なら、Airbnb運用をする際には最大の強みになりますね！
普通に買うならなかなかのお値段が張るソリネアも、中古なら格安で手に入れることができるんです！
ソリネアの魅力については、過去の記事で詳しくご紹介しておりますのでご参照ください。
購入前の物件視察を欠かさないで！
プレビルドでも中古物件でも、購入前の現地視察ははずせない大事なステップです。
「百聞は一見に如かず」ということわざで言い表わされているように、
納得した物件を購入するのに、実際に自分の目で見ること以上に有力情報を得られる手段があるでしょうか？
交通事情や周辺環境など、各物件には現地に行ってみなければ知り得ないプラス要素とマイナス要素があります。
そのため、購入前に様々な要素を知るためにまずはセブに渡航して物件の視察をおすすめします。
ただ、言葉が通じない異国で物件を視察するのはなかなかハードルが高いものだと思います。
そこで当副業推進協会では、セブ不動産投資を始めたいと思っておられる方をバックアップするためにアテンドツアーを実施しております。
これまでにアテンドさせていただいた方は300名以上を数え、物件購入に至った方も多くいらっしゃいます。
また、物件視察だけでなく、お客様のニーズに応じてアクティビティも手配いたします。
詳細を知りたい方は是非こちらからご連絡下さい。
まとめ
今回はフィリピン不動産をAirbnb運用して、今よりさらに高利回りを狙る方法や考え方を紹介しました。
高利回りを狙うために頭を悩ませている投資家の方が多いですが、海外不動産をAirbnb運用すれば十分高利回りが狙えます。
ただ、どんな投資にもリスクは付き物です。
リスク管理もしっかり行って、是非ともAirbnbを検討してみていただければ嬉しいです。
