賃貸経営というと、難しそうなイメージがあるかもしれません。
ひとえに、不動産を所有して賃貸経営をすると言っても、
- 入居者募集の案内に始まり
- 維持・管理
- 家賃の取り扱い
など、するべきことは多岐にわたります。
日中働いている公務員がこれらをこなしていくのは現実的ではありませんし、
そもそも、公務員が賃貸経営をするためには管理会社に管理を委託しなければなりません。
そのような重要な役割を担う管理会社ですから、良い管理会社を選びたくなるのは当然のことです。
そこでこの記事では、良い管理会社の見極め方や管理会社にお世話になるメリット・デメリットをお伝えしていきます。
管理会社には３種類あることを知っておこう
管理会社を選ぶ前に、そもそも管理会社には3種類あることをご存知ですか？
これを知っておくと良い管理会社に巡り合える可能性が大幅に高まりますので、しっかりチェックしてくださいね。
➤賃貸経営が専門の管理会社
1つ目が賃貸経営専門の会社です。いかにも心強そうな響きですね。
その名の通り、会社の仕事の大半が賃貸経営に関する管理で、売上もそれに関するものでほとんどが占められている会社です。
- 入居に関する契約や手続き
- 清掃や建物の管理業務
- クレーム対応
- 家賃の集金
- 滞納発生時には代わりに催促
- 敷金・礼金の清算
- 原状回復（＝お部屋を借りたときの状態に回復させること）
など、ありとあらゆることをしてくれます。
会社の売上は大家さん（＝お客様）が支払う手数料で構成されているので、要望も聞いてもらいやすいのが特徴です。
➤仲介業が主な役割の管理会社
2つ目が、メインはあくまでも物件の仲介業で、管理業はサブ的なポジションにある管理会社です。
このような業態の会社は、物件の持ち主とお部屋を借りたい人を結びつけることが最大の目標です。
なぜなら、仲介業者は契約成立したときにもらえる仲介手数料が最大の収入源だからです。
結びつけたあとというのは本業の利益に影響することはありません。
ですので、賃貸に関する管理の技術が専門の会社に比べて乏しいのが現実です。
ただ、「仲介業のノウハウがあるんだから、もしかしたら入居者をすぐに見つけてきてくれるのでは？」
とお思いになるかもしれませんが、それもあなたの所有している物件によりけりです。
業者だって広告を出したり来店しにきたお客様にすすめる物件は条件が良い物件だったり契約がとれやすい物件を紹介します。
もし、あなたが所有している物件が良い物件なら、入居者を見つけてきてくれるとても頼もしい存在になるでしょう。
しかし、残念ながらあなたが所有している物件があまり人気とは言えないような物件だったら、さすがの仲介業者でもすぐに見つけてきてくれることは困難でしょう。
➤ハウスメーカー系の管理会社
3つ目は、建築から管理まで自社で一貫して行う管理会社です。
親会社であるハウスメーカーが物件を建築し、その子会社である管理会社が後を引き受けます。
一見すると最初から最後まで系列の会社が関わっているので良さげです。
しかし、メインは物件を建てることなので建てた後のことは手薄になりがちです。
ただ、ハウスメーカーが上にいるという特性上、建物の設備管理などといった業務はほかの種類の管理会社より強いのは確かです。
こうして見ると、それぞれ特徴があります。
- 賃貸管理に関する業務
- 入居者管理に関する業務
- 建物の設備管理に関する業務
業者の種類によって強みとしている業務が違うということですね。
ただ、賃貸経営をしていくうえでは賃貸経営が専門の管理会社を選ぶことが成功への第一歩と言えるかと思われます。
管理会社にお世話になるのはいいことだけではない？
ここまでは、管理会社の種類と賃貸経営にとって良い管理会社とは何かを説明してきました。
ただ、管理会社に任せるという行為、これは良いことだけなのでしょうか。
管理会社に任せることで起こり得るメリット・デメリットを以下でご紹介していきます。
デメリット①費用がかかる
当たり前と言えば当たり前なのですが、管理を任せると費用がかかってきます。
自分なら関わりたくないような面倒に感じる仕事も引き受けてくれるのですから、それなりの対価と考えれば納得できる費用ですね。
ちなみにこの費用の相場ですが、家賃の5%分というのが多いようです。
請け負ってくれる業務の内容によって3%だったり8%だったりすることもあるので、自分に合ったプランを見極めることが必要です。
デメリット②どのような入居者がいるか把握が疎かになる
便利な管理会社ですが、管理会社に甘えて自分の物件の様子をあまり見に行かなくなることもしばしば…
大家さんはあなたなのに、どのような入居者がいるか分からないなんてことになってしまうかもしれません。
これは本人の気の持ちようですが、
- たまには自分の物件の様子を見に行ったり
- 入居者とコミュニケーションを図ること
も賃貸経営をしていく上で、大家さんとしての責任かと思われます。（人それぞれですが）
メリット①手間が省ける
最大のメリットはこれでしょう。
1-1で紹介したように、賃貸経営には様々な種類の、もはや雑用のような仕事までたくさん発生してきます。
さらに、住民同士のトラブルは大家さんとして一番頭を抱える問題ではないでしょうか？
だからお金を払ってでも管理業者に任せるなら多くの手間を省く＝委託することができます。
いわば「お金を払って時間を買う」みたいなことですね。
不動産の管理を管理会社に委託しなければいけない公務員だからこそ、自分がどれほどの費用を管理に充てるかをきっちり計算しましょう。
メリット②プロのノウハウがある
彼らは家賃収入でも仲介手数料でもなく、賃貸経営の管理をすることでお金をもらっている人たちです。
この記事を読んでくださっている方たちの中には、多かれ少なかれ賃貸経営についての知識を持っている方もいらっしゃることでしょう。
でもそれはきっとネットや本で読んだことを知識として持っているだけに過ぎないのではないでしょうか？
公務員やサラリーマンの業務の大なり小なりすべてを本やブログにあらいざらい書くことが実質不可能なように、
賃貸経営に伴って発生する膨大な業務のノウハウも本やネットに書かれていることがすべてではありません。
やはり実践経験が上を行く世界です。
専門家として日々業務をこなしている賃貸経営のプロには勝てないでしょう。
メリット③トラブル対応に優れている
②とかぶる内容ですが、トラブル発生時には彼らは強力な味方となります。
現代社会において住居に関するトラブルはつきものです。
- 騒音やごみ問題
- 隣人同士のトラブル
- 家賃滞納
など、考えただけでもイヤになります。
普段の業務でも精神をすり減らしている公務員が、職場から離れたときもこのような目を背けたいトラブルに付き合っていくのは相当苦労するのではないでしょうか。
せめて仕事以外の時は心穏やかに過ごしたいですよね。
これらのトラブルすべてを管理会社が上手に対応してくれることで、皆さんの心理的負担も軽減されます。
まとめ
今回は、賃貸経営をする上での管理会社の重要性についてお話してきました。
管理会社とは公務員が賃貸経営を始める上で委託せざるを得ない存在ですが、
一言で管理会社と言っても、会社の種類によっては管理がメインの会社ではなく片手間にやっているところもあります。
委託せざるを得ない公務員だからこそ、管理会社を選ぶ時はその会社がどの種類の管理会社なのかを調べてタッグを組むようにしましょう。
