ASEAN10の中でも経済成長が著しいフィリピン。
特に人口増加と経済成長が噛み合いコンドミニアムが次々に建設されては価格が上昇しています。
では、そのようなフィリピンの不動産を日本人は購入できるのでしょうか？
また、購入できるとして不動産を売却した時や賃貸経営した時の税金はどうなっているか気になります。
そこで今回は、フィリピンの不動産を外国人が購入する時、売却する時の税金などを詳しく解説します。
フィリピン不動産 外国人の購入規制
フィリピンでは外資を導入する目的で外国人が不動産を持つ事を認めていますが、全てではなく規制が存在します。
まずフィリピンでは、フィリピン国籍を持たない外国人による土地の購入が禁止されています。
法人であった場合でも、公有地、私有地に関係なく資本の60％以上がフィリピン資本である法人でないと土地は購入できません。
一戸建ても土地と同一に扱われるので、フィリピン国籍を持たないと購入できない決まりです。
ただし、建物のみについては土地のような規制はなく、
外国籍者でもコンドミニアム（分譲マンション）やタウンハウス（低層の連棟式集合住宅）を購入できます。
但し、コンドミニアムにはコンドミニアム法という法律があり、
コンドミニアムやタウンハウスの土地がユニット所有者による共同所有の場合には、土地同様の規制がかかります。
その為、外国人及び外国法人は、所有するユニット数が全ユニット数の40％未満までしか購入できません。
フィリピン不動産の売却転売規制
フィリピンでは、外国人にも不動産購入、転売、賃貸を認めていますが、
外国人がフィリピン人に対して不動産を転売したり賃貸する事は出来ません。
つまり、同じ外国人にしか不動産を売買したり転売したりは出来ないので、不動産購入では富裕な外国人や観光客が長期滞在するエリアを選ぶ必要があります。
外国人の不動産投資に向いているエリアには、
- フィリピンのウォール街と呼ばれる経済中心地のマカティ市
- 著しいリゾート地化で世界各国から観光客が集まるセブ島
- 大規模開発エリア・ボニファシオ・グローバルシティ地区
- フィリピン第二のビジネス街・オルティガス地区
- 世界最大級のカジノ複合リゾートとエンターテインメントの街・マニラ
等があります。
外国人でも住宅ローンが組める！
フィリピンで不動産を購入しようと考えていて税金面や資金面で不安があるという方には、フィリピンの地元銀行から融資を受けるという方法もあります。
まだまだ数は少ないですが、外国人に住宅ローンを提供している現地銀行がいくつかあり、
頭金を多く支払う1～10年ローンと日本の銀行と条件は違いますが、外国人でもローンを組む事が出来ます。
なお、日本人が融資を受けられるフィリピンの銀行には、
- BDO（バンコ・デ・オーロ）
- PNB（フィリピン・ナショナル・バンク）
- HSB（香港上海銀行）
等があります。
フィリピン不動産ローンのあれこれ
フィリピンの銀行ローンには、金利が安いかわりに、担保を手放して返済不能になっても最後まで返済義務があるリコースローンと、
高金利ですが、担保を手放して返済不能になった時に残りのローンを肩代わりしてくれるノンリコースローンがあります。
また、不動産物件の残金を支払う余力がなく、銀行融資も下りなかった場合には緊急手段として、デベロッパー（不動産開発会社）が提供するインハウスローンを利用する方法もあります。
こちらは、金利が16％から22％と非常に高いので、どうしても利用する時には返済期間を短くするのがポイントです。
フィリピン不動産購入と売却にかかる税金
フィリピンにおける不動産購入には、以下のような税金と諸費用がかかります。
不動産取得時
- 印紙税（物件売買価格、又は市場価格の1,5%）
- 地方譲渡税（物件売買価格、又は市場価格の0,5%～0,75%(マニラ市内0,75%）
- 公証費用（市場価格の1～2%）
- 登録費（物件販売価格の約0,25%）
運営時
- 不動産収入税（賃貸収入の25%（滞在期間180日未満の外国籍の非居住者）
売却時
- 不動産仲介手数料（物件売買価格の3～5%）
- キャピタルゲイン税（物件売買価格又は市場価格の6%）
不動産収入税とキャピタルゲイン税について
不動産収入税は、不動産を投資目的で購入したり賃貸に出した時にかかる税金です。
こちらの税金は、外国籍の非居住者でフィリピンの滞在期間が180日以上か未満かで不動産収入税と個人所得税に分かれます。
- 滞在期間が180日未満の外国籍の非居住者は不動産収入税の対象となり年間賃貸収入の25%の税金が課せられます。
- 滞在期間が180日以上の外国籍の非居住者は個人所得税の課税対象になり累進課税で5～32%の税金が課せられます。
キャピタルゲイン税は物件の売買価格、又は市場価格の高い方に対して6%のキャピタルゲイン税が掛かります。
こちらは、取引日から60日以内に支払わないといけないので遅れないように注意が必要です。
なお、キャピタルゲイン税は一般に売主が支払う税金ですが、稀に販売価格に含まれている場合もあるので、契約書はしっかり確認するのが大事です。
まとめ
今回はフィリピン不動産購入時の規制、賃貸、売却時にかかる税金や諸費用について解説しました。
もっとも、これらのフィリピン不動産の規制や税制は変更されていくので最新情報が必要な時は、現地情報に詳しい不動産会社に相談するのがベストです。
