国内不動産もとても魅力的ですが、人口減少にさしかかっている日本においてはアパート経営やマンション経営は昔ほど全室満室になるという保証はありません。
また、海外の不動産に目を向けて自分の興味のある国やこれから人口が増えて活気が出てくる国の不動産に投資することで値上がり益も見込めますし、家賃収入も得られることで、海外不動産も魅力となっています。
海外の不動産に投資を行うには、どんな国の不動産に投資を行うといいのでしょうか。ランキングでご紹介していきます。
海外不動産投資魅力度ランキング 20位〜11位
第20位 ベトナム
大企業でないとなかなか投資し辛かった社会主義国であったベトナムが2015年7月に住宅法を改正したことにより、外国人でもコンドミニアムなどの住宅購入が可能になりました。
日本でもベトナムの不動産購入や投資に関するセミナーが増えています。
出典：海外不動産セミナー.com【ビンホームズ メトロポリス】
個人で不動産を購入するには、ベトナム入国印がある有効なパスポートを所持し、法人の場合にはベトナムに支店があることを伝えて、双方とも有効な投資登録証明書が交付されている必要があります。
住宅法第161条では外国人が購入・所有できる物件数は1棟につき全戸数の30%までになっており、同一区画で250軒までとなっています。
支払いは現金もしくは外貨送金です。
社会主義国のベトナムでは土地は所有権というよりも長期使用権になっており、法律の変更などもあるために、国が積極的に外資の誘致を考えない限りはマンション投資なども難しいのではないかという意見が多いです。
新しいハノイのマンションだと6000万円程度となっており回収するのに12年近くかかることからあまり手を出さない人も多く、マンションも空室になることが多いという意見があります。
第19位 イタリア
イタリアでは持ち家率が高く、別荘を持っている人もとても多いです。別荘を持つことはイタリアでは特別なことではなく、一般的です。
イタリアでは土地だけを売買するといった概念はなく、広い土地がついているような郊外の別荘でも、土地だけを切り売りしたり、分割するようなことはしません。
出典：http://factbase.link/003/?p=75
大きな別荘になると億単位の買い物になります。
イタリア人の家は何代にも渡って使用されて来ています。特に、旧市街に建つ建物は、石造りで、何百年も前の物でもビクともしません。
部分的に修復したり、内装に手を加えたりするだけで、十分使えるのです。どこかの国の３、４０年でガタガタしてしまうような柔な建物ではないのです。
しかし、イタリアの不動産は2001年あたりから売買も賃貸とも高騰しています。
フィレンツェ旧市街やヴェネーツィアのような世界遺産に指定された場所は新しく建築することを禁止されていますので、海外のお金持ちが別荘としてほしがって、投資の対象としても大変魅力があります。
第18位 インドネシア
インドネシアでの不動産投資で注目されているのは、最大のメガロポリスである「ジャカルタ都市圏」と東南アジアを代表とするリゾート地である「バリ島」があります。
バリ島はジャカルタ圏を含むジャワ島とは大きく異なっています。バリ島の独自性が際立っており、日本における沖縄、アメリカにおけるハワイの上をいくほどです。
バリ島にはインドネシアのどの地域よりも大きな外国人コミュニティがあります。オーストラリア人やヨーロッパ人の欧米系の白人コミュニティがあります。
不動産分野においてはバリ島は外国人による借地Villaの売買マーケットが確立しています。
賃貸利回りが高く、旅行者に短期貸し出しすると8~15%は利益が得られる計算となっており、米ドル・日本円建ての家賃収納も可能です。
インドネシアでの不動産権利においては、外国人個人名では借地物件（Leasehold）のみ売買できます。
外国人が所有物件（Freeehold）を売買するには、インドネシア法人などを立ち上げる必要があります。
Freeholdの場合にはキャピタルゲインが期待できますが、法人設立コストを考えると、最低一億円の投資金は必要になってきます。
Leaseholdでは安く買えますが、いずれは地主に土地建物の賃借権を返す前提となりますので、キャピタルゲインは限られてきます。
第17位 タイ
タイでは業者選びをきちんと行う必要があります、デベロッパーの倒産が多く目立ち、室内のコンセントに電気が通っていないことや、外観の色塗りが雑で賃貸契約は1年などがあります。
タイで人気の物件はバンコクかパタヤです。バンコクの都市交通計画やプレビルド物件を格安で購入できる、観光客の需要が多いなどの理由が挙げられます。
日本より長期高利回りが期待できます。タイはアセアンの中でも先進的な国であり、AESANの経済成長は日本円で20兆円ともいわれています。
このことからも、日本と比較すると長期的にみれば高利回りが期待できます。
地価は例年上昇しており、売却益が増えることが見込まれています。デモやテロはどは不動産価格への影響はほとんどなく、日本からの単身者も増加すると予想されています。
タイには多くの日本人が仕事で訪れており、TOYOTAの工場もあります。
タイでの生活コストは日本に比べる安いです。マクドナルドもタイでは人気で、ビックマックは297円です。パタヤでは150万パーツ（500万円程度）で小さなコンドミニアムが買えます。
日本に置き換えると、1000万円程度で東京の一等地ともいえるバンコクの主要エリアにコンドミニアムを購入できます。
オーナーはバカンスとしてタイに行く場合には使用できますし、それ以外の期間は賃貸に出すことも可能です。
タイの物件には高級でない場合にもプールや飲食店などの共有スペースも存在します。警備員も常駐しているのがいいでしょう。
タイの不動産の利回りは6~8%と言われています。高利回りを売りにしている場合にはデベロッパーの思惑などに注意しましょう。
第16位 スペイン
スペインの不動産市場はリーマンショックのあった2007年の翌年である2008年から崩壊し始め、2013年には新築物件・中古物件も底を打ちました。
2014年からは経済の回復とともに不動産価格が少しずつ上昇し続けています。2014年からは国内外の個人バイヤーが再び増加しています。
スペインにおいては、他国から40,202人の学生を受け入れています。これはEU33か国の中でも最も多く、学校が始まる9月になると各国の学生がスペインで賃貸物件を探します。
IESEやESADEなどの有名ビジネススクールを中心に各国から多くの学生が押しかけますのでこの時期になると、賃貸物件が不足して、少し高い価格でも契約したいという学生や家族が増えるので賃料は値上がりしており、2015年の前半にはバルセロナでは12.9ユーロ/㎡となり、賃料が増加傾向にあります。
出典：https://gentosha-go.com/articles/-/924
スペインの近年の住宅販売価格の上昇は賃貸料金の上昇率よりも低いので、収益率が上がってきているとされています。
バルセロナ付近に賃貸アパートなどを持つと収益物件として世界の学生に貸し出すことが可能かもしれません。
スペインの不動産投資には、売却益や賃貸による収入の他にも、永住権が取れることも魅力となっています。
第15位 マレーシア
経済成長の著しいマレーシアでは世界中の投資家の目が向けられています。2010年には不動産投資ブームが起こり、成功した人、失敗した人など様々な投資家がいます。
過去に侵略を受けてきた場合には、大切な国土を外国人にとられないように、外国人の土地所有を制限しているケースが多いのですが、マレーシアの場合は、外国人でも不動産を保有することができます。
出典：FORELAND【セント メリー レジデンス】
マレーシアでは外国人が不動産を保有する場合には、100万リンギット以上の物件を購入する必要があります。
その点を守れば戸数の制限はなく不動産を所有することが可能になっています。また外国籍であっても不動産の登記が可能です。
登記が可能ということは、法的な保護を外国人であってもマレーシア人と同様に受けられるということになり、法的なリスクは少なくなります。
不動産を取得する際や保有時の税金も日本に比べると安いです。
日本のような不動産取得税はなく、登記の際に物件の価格の2%ほどの印紙税がかかるのみとなっています。固定資産税も100㎡の物件であっても1年で2~4万円となっています。
不動産の売却にかかる税金は取得から5年以内の不動産を売った場合には、30%と高税率になっていますが、5年を超えて所有した不動産を売る場合には５％の低い税率になっています。
ただ、デベロッパーの倒産や途中で工事が止まるなどのトラブルなども散見されていますので、信頼した会社に頼むことが必要になってきます。
第14位 中国
中国は世界でも最も人口の多い国でもあり経済成長も目覚ましいです。
不動産も都市部は上昇してきており、一部陰りの見られる地域もありますが、それでも経済成長は勢いのある国の一つです。
高リスク融資への取り締まりや不動産市場への規制強化などもあり、中国不動産投資は減速してはいますが、不動産投資水準は安定しているとみられています。
不動産購入制限があるにもかかわらず、不動産開発会社の土地購入意欲は強いとみなされています。
中国は共産主義国なので、土地は国が管理していますが、地方政府からの土地の供給などが増大することで活発な土地の購入などが行われています。
シャドーバンキングの問題などもあり、中国の土地のバブルがはじけるのが怖い状態ではありますが、経済の発展とともに不動産価格も上昇しています。
中国では個人が土地の所有権を持つことができず、国から借地権で土地を借りる形になっています。
日本のように借地人が借地に自由にマンションや工場を建てることはできず、国が開発を抑制しようとすれば、開発許可をしないということいになります。
つまり、国の方針がカギを握りますので、日本で起きたバブルの崩壊は起こりにくいといわれています。
第13位 ベルギー
ベルギーには、地政学的な優位性、発達した物流インフラ、教育水準が高く多言語対応可能な藤堂人員、イノベーション重視の優遇税制などの特徴を持っています。
欧州統括会社をベルギーに設置する日系企業も多いです。
連邦政府は2020年度までに25％にするという法人税率の段階的な引き下げを検討しており、2020年度からの連結納税制度の導入を含む税制改革を公表していますので、今後投資先としての魅力はさらに高まる可能性があります。
不動産取得に関しては、外国人のおよび外国企業の不動産取得規制はありません。自由な売買と賃借が認められています。
ベルギーに移住を行ってなにかビジネスを始める場合にも、その投資先としてはベルギーはお勧めの地域になっています。
出典：https://home.kpmg.com/jp/ja/home/insights/2017/09/europe-belgium-20170915.html
日本の不動産会社からもベルギーの物件を購入することは可能です。
寝室60部屋のビルディングで6,000,000ユーロで販売されています。そのほかにも別荘地なども販売されています。
会社を設立する場合には、株式会社は約6万ユーロ、有限会社は約2万ユーロ必要になります。
外国人投資家の場合には進出する業務分野での経営能力を証明する必要が出てきます。
第12位 韓国
韓国の不動産を選ぶ場合にポイントになるのは、その土地が平坦であるか否かです。
坂の上にある店と平坦な場所にある店を比べてみると価格は一目瞭然で、階段の多い土地よりも平坦の土地のお店の方が圧倒的に人気があります。
特に韓国ではその傾向が強く、平地にあるアパートやマンションが圧倒的に人気があります。
また、資産価値の上がる不動産を購入するためには、競争率の高い物件を選んで申し込むのが良いでしょう。
焦らずに競争率の高く値上がりしそうな物件に巡り合うまでは忍耐強く待つことも必要です。
よい物件とはソウルや首都圏などの人口が増えている地域や経済の中心となっている地域になります。
そして、不動産投資を行うのであれば、新興都市を選ぶというのも大切です。
新興都市は人が住みやすいように設計されており、周辺の環境も子供たちの教育環境や交通の便利さなどで評価されています。
新興都市は都市計画にもどついて設計されているために交通関連や治安維持について問題がない場合も多いです。
人が快適に暮らせる地域として不動産の価値は上がっていくものと見られます。
また、インターネットでも情報が入るようになり、良い物件を見つけるためには、不動産に関する知識を良く調べてて分析し、お目当ての物件が見つかるまでよく待つことも田士悦です。
過去の不動産の変動表などを見て、それらを分析することが必要になります。
また、具体的にアドバイスしてくれる不動産業者のつても大切になります。信頼できる不動産業者を調べて、仲良くなっておくといいでしょう。
第11位 日本
日本でも特に東京は人が集まってきており東京一極集中型になってきています。
駅の沿線や高層マンションなども売れており、若い人を中心に東京に生活拠点を置く人は大勢います。日本の不動産投資物件は海外投資家からも人気があります。
北海道の山林などは資源に重点を置いている投資家に人気ですし、東京都内の物件も場所によっては高騰しています。自分で住むために購入する人もいれば、別荘として購入する人もいます。
2020年の東京オリンピックを控えていることからも、再開発も行われておりオリンピック後も人気のエリアとなっていくでしょう。
出典：https://estem-group.com/investment/3248/
大きなスタジアムなども建設されており、海外からの観光客も多くいらっしゃいます。日本で一番人が集まってくる都市として不動産対象としても人気を集めています。
沖縄も海外投資家から人気の場所の一つです。台湾や中国の富裕層が不動産を購入しておりここ数年でも値段が上がっています。
沖縄本島だけでなく宮古島、石垣島でも建設ラッシュで新築で建てようとしても2年ほど待たないといけない状況です。
海外不動産投資魅力度ランキング 10位〜4位
第10位 オランダ
オランダの不動産は東京の不動産と比べると割安です。東京都の世田谷区であればアパート一室が2LDKで5000万円はしますが、オランダの場合には3000万円で購入が可能です。それでも3000万円というのは不動産としては高い方です。
オランダは現在不動産がバブル状態になっており、為替がユーロ高に触れていることから、高めの価格になっています。
出典：https://jp.reuters.com/article/netherlands-property-idJPKCN0ZQ120
価格は東京都のアパートよりも安めですが、部屋はオランダの部屋の方が広いです。3000万円程度で購入できる部屋だと75~100平米あります。
リビングが20畳に、寝室が8畳の部屋が二つになります。日本で考えると、5000万円の部屋でリビング12畳、寝室6畳×二部屋になりますので、オランダのおうちの方が安くて広い部屋が多いです。
オランダのマンションはレンガ造りになっていますが、日本と比べると買った後に不動産の価格が落ちにくいといわれています。
日本もオランダもマンションの耐久年数は50年程度と言われていますが、オランダの場合には古い建物を壊すことは禁止されており、リフォームなどはされていますが、建ち物自体は古いものも多いです。
オランダにアパートを購入するのも良い投資になるかもしれません。
第9位 フランス
パリ市内のアパートの魅力としては、市街地の多くが歴史的保存地区として街並みを守るために、フランス政府が外観の保護、建築容量の規制などの法的な対象としていることが挙げられます。
東京やニューヨークのような近代的な外観ではありませんが、古い街並みを守るために、様々な工夫がなされています。
出典：http://leon-world.com/wp/?p=345
懐古的なアパートなどはフランス政府によって保護の対象となっており、低くて古い建物を壊して、新しい高層アパートを立て直すことはほとんどされていません。
新しいアパートの供給はほとんどなく、新しい高層アパートが建てなおされることもほとんどありません。都市中心部のアパートは稼働率も高く、空きがありません。
パリのアパートは日本とは異なり、何世紀もの間、大きな修復もせずに、耐用できることが前提となっています。
財産価値も高く、長い間安心して運用できるという特徴もあります。土地の価格はここ10年は右肩上がりで伸びており、家賃収入だけでなく、不動産の値上がりも見込むことができます。
第8位 香港
香港では住宅難が深刻化しています。膨大なチャイナマネーが流入しており、主に中国本土の富裕層が投資目的で不動産を購入しているために、マンションの価格が高騰し続けているといいます。
普通の広さの部屋では家賃が払えないことから、乗用車駐車スペース程度の狭い住宅に移る人が急増しています。
香港の不動産は高いといわれており、バブル状態です。
高級マンションと呼ばれるマンションでは100平米超えで売値は5億円前後となっており、借りる場合には家賃は月100万円超えとなっています。
香港は世界的な金融の拠点として世界各国からビジネスや人が集まる体制が整いつつあり、ビジネスの拠点としてマンションを購入する富裕層も多いです。
値段が5億円で家賃が月100万円とすると表面利回りは2.4%となっています。かなりのお金持ちが集まっている地域になるでしょう。
香港で不動産投資を行うというのは、少し難しいかもしれません。物件がバブル状態で高騰していますので、かなりの富裕層でないと手が出ないでしょう。それほど人気の地域とも言えます。
第7位 カナダ
カナダにおいては、バンクーバーはカナダで一番温暖な気候を持つ土地で人気が高くなっています。
アジア（香港系）の富裕層が大量に流入しており、都市人口や平均所得はカナダではトップではありませんが、不動産価格が一番高くなっています。
アルバータ州（カルガリー等）は所得水準が高いので、家賃水準も高いです。
不動産価格は上昇傾向にありますが、バンクーバーやトロントに比べるとまだ低いので、賃貸の利回りは高めになっています。
トロントはカナダ最大の都市であり、不動産価格はバンクーバーに次いで高いです。2014年以降はエネルギーの価格が急落しているので、ここ数年のアルバータ州の不動産市場は横ばいに転じています。
出典：Sutton
カナダでも東部の地域はエネルギーを消費する側ですので、エネルギーの下落はプラス要因になります。
カナダでも日本と同様に不動産を取得することは可能です。賃貸に出した住まいの契約は1年契約が多いです。
不動産を所有するときに支払う固定資産税は日本より高めとなっています。キャピタルゲイン税や相続税などは安めになっています。
集合住宅を購入する場合には、管理費や修繕積立費に相当するCondo Feeが毎月かかり、暖房費も含まれています。
入居付けや共用部の掃除、冬場の除雪、暖房器具のメンテナンス、雪かきなどは地元の管理会社に任せることになっており、費用は賃料の10～12%となっています。
入居時・空室時に関係なく徴収されます。カナダは不動産保有時のコストが高く、利益確定時のコストは安めとなっています。
日本人がカナダで物件を購入する場合には現地の銀行から融資を受けることも可能です。物件価格の65%を融資してもらい、35%を自己資金で購入することが可能です。
融資を受けるには一度カナダにわたって、銀行口座を開設する必要があります。
第6位 シンガポール
シンガポールは周辺のアジア諸国の中でも治安が良く住みやすい街として海外の富裕層にも人気の国となっています。
不動産価格も高騰しており、40平米で7000万円前後となっています。東京都都心部のマンションの価格よりも高価なマンションも多いです。
現在においては、不動産市場の過熱抑制と投機防止のために、シンガポール政府は高い印紙税を課しています。
出典：FORELAND【ウッズ スクエア】
物件を購入した場合には、不動産取得者印紙税3%の他、買い手が日本人を含む外国人の場合には加算印紙税15%が課されます。
一億円の物件を購入した場合には、不動産取得者印紙税と加算印紙税で18%分の1800万円を追加で支払う必要があります。
4年以内の短期転売の場合には、さらに取引価格の16%の印紙税を払う必要があり、合計で34%の印紙税を支払う必要が出てきます。
短期でその34%をカバーするのは難しいですので、不動産を購入して短期で転売して儲けるというのは難しくなっています。
商業物件であれば印紙代はかかりませんが、利回りは2%程度となっており、外国人がシンガポールの不動産にお投資するメリットは円安になっていることからも薄れているといわれています。
第5位 ドイツ
ベルリンのミッテ区では、過去7年間で約66.7％賃料が上昇しています。他の主要都市と比べると賃料水準は低く、空室率は2％前後となっています。
ベルリンでは住宅の85%は賃貸と言われています。分譲よりも賃貸を選ぶ人が多く、賃貸市場は底堅くなっています。
ベルリン市民の経済生産性は17.3%も向上しており、ドイツの他の都市と比較しても収入に対する賃料の負担割合が低く、今後も賃料は増加していくとみられています。
ベルリンにおいて不動産投資が魅力だといわれているのは、賃料水準が今後も上がっていくことが見込まれているためと言われています。
ベルリンは他のヨーロッパの都市に比べると価格が割安であることから、不動産投資においても安定した利回りを確保できる可能性があります。
外国人の流入なども増え、世界の富裕層なども住まいを持つ人も増えてくることからも今後もベルリンは発展する町として注目を集めています。
第4位 英国
EU離脱が決定したものの、英国における住宅価格は底堅く上昇を続けており、2021年までに5年間を通して13％の価格上昇を達成するとの見込みが出ています。
住宅を購入したいという若者もいますが、ロンドンで住宅を購入するというのは難しく、賃貸の割合も多くなっています。
出典：グローバルホームズ
英国においては安定的に人口が増えていくものとも見られており、不動産価格や賃料も安定していることから不動産投資先としても人気の国となっています。
金融の中心ともいえる国でもありますし、知識集約的な業種や最先端テクノロジーに関連する業種などが多くあり、高給取りのテナントが多く並んでいることから、家賃の上昇は高水準になるものとみられています。
また、世界的に有名な大学もあり、世界各国から学生が集まってくるため、地方都市の場合でも、住宅の需要は高いとみられています。
海外不動産投資魅力度ランキング 3位〜1位
第3位 オーストラリア
移民政策の恩恵を受けて、人口増加が続いているオーストラリアでは、シドニーやメルボルンなどは住みやすい街としても知られています。
今後も安定的な経済成長が続くものとみられており、不動産市場も活発化しておりその価格も上昇傾向となっています。
オーストラリアでは比較的外国人でも不動産購入がしやすいために今後も外貨の流入が続くものとみられています。
日本にいながらオーストラリアの物件を購入する場合には、非居住者としての購入になります。
非居住者の場合に購入できる物件は、新築の物件か、すでに完成しているが12か月間誰も済んでいない家ということになります。
地域によっては特別区というのがあり、その場所では非居住者であっても、不動産を購入することが可能です。
第2位 アメリカ
アメリカにおいては持ち家の平均所有年数は5~8年間と言われており、日本の場合には家を建てたり購入したりすると一生住むものとする場合が多いですが、アメリカでは家を転売して住み替えることが多くなっています。
アメリカにはエスクローという会社が存在し、不動産の仲介や登記などの手続きなど司法書士が担っている役割を行う会社が存在します。あとは弁護士が仲介する場合もあります。
出典：グローバルホームズ
日本に住んでいる方が投資目的でアメリカの物件を購入して取引益を上げる場合には、日本において申告が必要になります。
日本の税制に従って申告することになりますので、海外の不動産所得がマイナスになった場合には、日本の給与所得から海外不動産のマイナスの分を損益通算することが可能です。
第1位 フィリピン
フィリピンはセカンドライフの生活拠点としても人気の国です。
日本から4時間半程度で行くことができますので、日本に帰りたいなという場合でもすぐに帰ることができます。
フィリピンにおいては以前はマニラが人気でしたが、現在はセブ島が投資対象としては人気となっています。→フィリピン不動産が海外から注目されている理由とは？今セブが熱い！
暖かい気候が特徴的ですので、寒い日本の冬が苦手だという場合にはフィリピンに移住するのもいいでしょう。→フィリピンで投資しながら永住権を取る？？そのビザの種類。
フィリピンは英語圏の国でもあるために日本人でも生活しやすい国です。
治安の面では不安面もありますが、リゾート地としては魅力的な土地ですので、東南アジアのビーチに憧れがあるという場合にはフィリピンの不動産に投資してみるのもいいでしょう。
セブは所得水準の増加とともに、住宅需要も拡大していくとみられており、不動産投資の観点からも注目されています。
フィリピンの物件に投資をする場合には、信頼できるデベロッパーを選ぶことが大切になります。
フィリピン不動産の魅力はインカムでもキャピタルとしても収益を見込めるということです。
ワンルームのコンドミニアムは200万円から購入できるので始めやすさもあります。完成前の不動産を購入(プレビルド )の場合は完成予定日から半年以上遅れることもあるのでしっかりリスク管理も必要です。
まとめ
海外の不動産投資における特徴や魅力などをランキングでご紹介していきました。
自分の好きな国に投資するのもいいですし、割安な上質な物件を探すのも面白いでしょう。
ぜひ海外にも目を向けて投資を考えてみてください。
