不動産の価格が上昇傾向になったことで、不動産投資を始める方も多いと聞きます。
住宅ローンの金利の低下もあってローンを借りることに対する敷居が低くなりつつあるのもありますが、
中には悪徳な業者も混ざっていて、不動産投資詐欺と呼ばれるような事件に巻き込まれてしまう可能性もあります。
巻き込まれないためにはどのような対策をとるといいのでしょうか？
今日は不動産詐欺対策についてお話ししたいと思います。
不動産詐欺の手口
高金利を謳っている。
不動産投資限らずなのですが、法外な金利を謳っている場合にはそのお金を目当てとした詐欺である可能性が非常に高くなっています。
通常は不動産投資であれば、都内であっても2~3％の利回りになることが相場なのですが、
20~30%の高金利で運用できるなどという謳い文句で誘われた場合には詐欺の可能性が非常に高いです。
家賃保証を謳っているが実際には家賃保証はついていない。
家賃保証を謳って勧誘している企業も多くあり、テレビCMなどでも見かけることがありますが、この家賃保証というのはあってないような場合もあります。
建物はだんだん古くなっていきますし、常に満室であることなどを保証しているというのは非常に危険な状態です。
数年間はお金が払われることもありますが、数年経つとその保証金も支払われなくなることも多いです。
確かに、立地によっては満室になる場所などもあります。
しかし、そのような場所を見つけるためには自分で入念なリサーチを行う必要も出てきます。
諸経費についての説明がない。
マンションやアパートを運営していくには、ランニングコストになる建物の修繕費であったり管理費などの諸経費がかかるのですが、
そのコストについて詳細な説明がないという場合などは気を付けた方がいいです。
諸経費を考えると20~30%などの法外な利回りで運用するということはほぼ無理なのではないでしょうか。
建物が古くなるにしたがって修繕費は増えていきます。
そのあたりの説明が不足している場合には疑うといいでしょう。
暴力的な物言いや強引さがある。
契約に躊躇していると強引に契約にもっていこうとしたり、暴力的な態度に出るなどの行動が見られた場合には明らかに詐欺になります。
詐欺でなかった場合であっても、そのような誠意のない行動はこの先不動産賃貸経営を行っていく上でプラスにはならないでしょう。
暴力的な業者である場合には契約をしてはいけません。
デート商法などで勧誘してくる。
これは、女性投資家を狙った方法などであるのですが、
ネットなどで知り合った男性が独身の女性に近づいて、今後の二人のためだからとか今後資産価値が上がるからというように投資を持ち掛け、
投資用の物件を購入したら音信不通になるという詐欺です。
結婚まで考えているような場合にはメンタル面での損失も多大なものになりますので、だまされないようにすることが必要です。
大手の企業に長年勤めているという方や資格などをもって自立した生活をしている女性などに、婚活サイトを通じて巧みに近づいてくるというケースが増えています。
クーリングオフに応じない。即日契約を求めてくる。
商取引を行った場合には８日間のクーリングオフ期間があるのですが、その交渉などを渋るようであれば詐欺である可能性が高いと言えます。
相手は目先の支払われるお金が目的ですので、どんな方法を使っても返そうとしないでしょう。
また、物件を見せてすぐに契約を迫るような場合なども危険です。
通常の優良な不動産会社であれば買い急がせるようなことはしないのではないでしょうか。
即日契約にしなければ暴力に訴えるというような場合は完全に詐欺なのですが、命まで取られることを考えると怖くなってしまうのが理解できます。
不動産詐欺の特徴
不動産詐欺の特徴としては、とにかく話が旨すぎることや法律違反になっているようなことでも平気で大丈夫だからと話を持ち掛けてきます。
そして重要な部分の説明などは避ける傾向にあります。
これだけ「儲かるから」ということばかりを言ってきて、その際にかかる費用などについての説明はほとんどない場合も多いです。
相手の言うことを安易に信じて購入するのは非常に危険ですので、お気を付けください。
不動産詐欺に遭わないために出来ること
詐欺にあわないようにするためには、自分で不動産投資についてよく勉強しておくことが必要になります。
最近はSNSやツイッターなどで不動産投資を行っているコミュニティなどもありますので、そこに参加することで人脈と作っておくのもいいでしょう。
同じように不動産投資を行っている方が多くいらっしゃいますので、その方たちと交流をもって情報を得ることでもかなり防衛策になります。
何かおいしい話がきたときに冷静に判断できるような知識と経験を培っておく必要があります。
詐欺師の場合には最終的には暴力的な方法でお金を搾取していこうとする場合も多く、
消費者センターで相談される詐欺の案件には暴力や恐喝的なものなどが多く含まれています。
不動産詐欺の手口は巧妙化している
詐欺の手口は巧妙化しています。
一対一の場合にはいいのですが、
- 会社員
- 警察官
- 弁護士
など様々な職業に化けて仕掛けてくる詐欺師などもいますので、注意が必要です。
詐欺の案件では、
- 最初に二つの部屋を見せられて購入したら残りの18部屋はひどい状態だった
- 満室だったので契約したら詐欺会社の従業員が住んでいて、購入とともに全員退去した
という案件もある様子です。
また海外の案件においても、
- 円高だからと東南アジア系の物件を購入したら架空の投資の話だった
- 立地が悪く、あまり入居者がいなかった
という場合もある様です。
海外の不動産なども円高などになるとお得だという話もありますが実際に見られるものでもない場合が多いので、できるのであれば大手のREITなどを利用するといいでしょう。
REITの場合であっても投資に絶対はありませんので、自己責任になる部分も大きいです。
まずはしっかり勉強を行うようにしましょう。
勉強することでそこまで儲かるものでもないということもわかりますし、本物とそうでないものの違いも見えてくるようになります。
不動産詐欺とは言えない案件も・・・
完全に真っ黒な詐欺であればわかりやすいのですが、そうでない場合もあります。
近くに大学のキャンパスがあったので購入を決めたら、その大学のキャンパスが閉鎖になることが決まっていたという案件もあります。
その情報を事前に手に入れられていればいいのですが、
知らない土地などだとそういった情報が入ってこないので、売りたい場合のカモになってしまう可能性もあります。
不動産投資を行うのであれば相手の謳い文句に乗せられるのではなく、繁栄する土地であるのかを見極める必要が出てきます。
不動産投資詐欺を避けるための自衛策
宅地建物取引業者の登録を確認
確認しやすくわかりやすい指標としては、登録番号の確認があります。
不動産会社であれば必ず宅地建物取引業者の登録をしています。
この免許は店内の見える場所に掲示されるのが通例です。
もしも見当たらなければ悪徳業者である可能性が高いです。
また、掲示されていても交付年月日が古い場合には、更新の審査に落ちている場合もあるので注意が必要です。
ですので交付年月日もきちんと見ておきましょう。
それ以外にも、不動産投資をする上でのデメリットなどについてもよく質問してみるといいでしょう。
誠実な対応をしてくれる場合には優良な企業である場合が多いですが、デメリットなどを伏せている場合もあるので、デメリットを曖昧にしないようにすることが必要です。
連絡先をチェック
不動産会社に限らずですが、
- 住所や電話番号などの連絡先が明記されているか
- 電話番号は固定電話になっているか
などを確認しておくといいでしょう。
携帯番号やフリーダイヤルなどは簡単に変更ができるので注意が必要です。
また、メールだけのやり取りの場合なども大変危険ですので、相手がちゃんと存在している業者なのかを確かめておく必要があります。
アドレスが独自ドメインであるのかどうかもチェックポイントになります。
これらのことを確認するだけでも被害が避けられる場合がありますので、どんなときにも代表者と担当者の名前はしっかり控えておくのがいいでしょう。
大家さんと「つて」を作っておく
可能であれば、事前に大家さんのセミナーや懇談会などに参加して人脈を作っておくことをお勧めします。
特に女性大家さんはブログを執筆していたりfacebookのアカウントを持っている場合もありますので、コンタクトがとりやすい場合もあります。
何もないところから投資物件を探すよりも、実績のある人と交流を持つことで様々な情報を仕入れて知識を増やしたり、経験が聞けたりすると大変勉強になります。
本を読んだりするのも手っ取り早く情報が仕入れられますのでいいでしょう。
「楽待」や「建美屋」などにも多くの面白い大家さんが登録されていますので、気になる方はチェックしてみてください。
大勢の大家さんが実際に投資を行っているということで、参考になるセミナーがある可能性もあります。
海の山ともわからない投資物件に大切なお金を使うのであれば、まず勉強をされることをお勧めします。
不動産投資詐欺にあってしまったら・・・
不動産投資詐欺にあってしまった場合には、国土交通省は「免許行政庁」に相談することを推進しています。
こちらのページでは、マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等についても注意喚起されており、非常にわかりやすい内容になっていますので、一度読んでみられてはいかがでしょうか。
もし、詐欺にあってしまった場合には、その事例に詳しい弁護士に相談するのもいいでしょう。
特に被害金額が大きい場合には泣き寝入りをせずに相談に行きましょう。
法的な観点からアドバイスなどをしてくださいますし、迅速に対応してくれる弁護士も多いです。
詐欺師の場合はあの手この手で返金しないように交わしてきますので、法的な手続きを取って対応していくのがいいでしょう。
ただ、弁護士も法的な手続きはとってくれますが最終的に全額回収するのは難しいでしょう。
投資で損したお金が返ってくることはありませんので、そのあたりは頭に入れておく必要があります。
法律的な用語を出してきて脅された場合には・・・
手の込んだ詐欺事件ですと４人ぐらいの登場人物が現れて半分脅しのようなことをしてくる場合がありますが、実際の警察や弁護士というのは脅し文句というのは使いません。
弁護士であれば、法にのっとって手続きを行っていく権限を持つということになりますので、私たち一般市民ではできないことを弁護士の権限でやってもらうということになります。
「いつまでに300万円振り込まないと逮捕されるぞ」
というようなことを普通の弁護士さんならしませんので、そういった文句が出てきた場合は詐欺を疑いましょう。
脅した段階で罪にもなるのでお金を渡さないようにしましょう。
契約を行うときにはきちんとした書面で収入印紙も貼って契約を行うことが必要になります。
その場合であっても判断能力を欠かせるような文句がある場合には詐欺ですので、お金を振り込まないようにしましょう。
不動産投資に興味があるなら
不動産投資に興味があるのであれば謳い文句に乗せられるのではなく、きちんとその場所まで出向いて立地環境などを確認して、繁栄していく場所であるのかをきちんと見極めることが必要になります。
法律的なことなどはセミナーなどでも知ることができますし、詐欺にあわないためにも不動産投資について勉強して、安易に利率の高すぎる物件などに投資しないようにしましょう。
儲かる話であるのであれば、人には話さずに自分一人でやっていればいいのにと思う場合も多いです。
不動産投資で成功されている方の本やセミナーなども開催されていますので、できればそういう方のセミナーや本を読んで勉強するといいのではないでしょうか。
海外の不動産に投資されるのであれば、その国の治安や、環境を勉強する必要があります。
もし投資をするのであれば、なくなっても大丈夫な金額で行いましょう。
利率が高いということは返せない確率も高いので利率を上げているという場合もあります。
ギリシャなどの破綻しそうな国の国債などは高金利ですが、あれは返せない可能性が高いこともあるためです。
銀行などの場合にも金利を引き上げることで最低破綻しても回収できるようなシステムを取っている場合も多いですので、あまりに高い金利というのが疑ってかかるのが理想です。
楽して儲けようとしない
不動産投資に限らずですが、自分で勉強せずに楽して儲けようと考えると痛い目を見ます。
自分でよく勉強して投資などを行うようになると、そこまで簡単に儲けられるものでもないことがわかってきます。
また自分で儲けられるようになれば、人に頼もうとも思いません。
こんな優良物件があるんだけど・・・と勧誘された場合には怪しいと思いましょう。
優良物件の場合には人から勧誘がなくても売れていくような物件が多いです。
その物件の取り合いになることはあるかもしれません。
不動産投資は土地を買うというよりもその場所を買うという意識が強いといいます。
その場所が今後賑わい繁栄していくのかを考えるというのも不動産投資の醍醐味かもしれません。
失敗するのも勉強かもしれませんし、失敗しても好きであれば続けていけることでしょう。
お金を目的として投資を行うのであれば、きちんと自分で勉強することをお勧めします。
まとめ
不動産投資詐欺や海外不動産投資詐欺についてご紹介していきました。
様々な不動産物件がありますが、その物件に人が集まるかどうかというのは難しいことでもあります。
自分でこの辺りは今後繁栄しそうだなというような場所を見つけて投資するのであればいいでしょう。
しかし、人が勧めてくる場所というのは押し付けてくる場所でもありますので注意しましょう。
また、年利20~30%の物件などは存在しないということが直感的にはわかっていても、詐欺師の巧みな話術と自分の欲や感情で詐欺に被害にあってしまうこともあります。
海外不動産や国内不動産の場合でも状況によっては住人がいなくなる可能性もありますので、家賃保証などは疑う方がいいのではないでしょうか。
通常であれば、利益と回転率などを見積もって数年単位で契約が行われることが多いです。
30年以上先のことを今から類推することは難しいことでもありますので、よく考えて行動したいものです。
