公務員の方でも、副業に取り組んでみたいと思っておられる方がいらっしゃると思います。
でも、「賃貸経営って最初にたくさんのお金が必要で元手を回収できるのかな…」と、不安を抱いていらっしゃるのではないでしょうか？
そこで今回は、
- 賃貸経営の収益というものは年間でどのくらいになるのか
- 元手を何年かければ回収できるのか
ということを2パターンの例によりシミュレーションしてみたいと思います。
賃貸経営にかかる費用ってどんなものがある？
賃貸経営というと、一度不動産を取得しさえすればあとは何もしなくても安定的に家賃収入が入ってくるというようなイメージがあると思います。
しかし、実際に収益として手元に残るのは、家賃収入から様々な経費を差し引いたあとの金額です。
では、その賃貸経営にかかる費用にはどのようなものがあるのか、まとめてご紹介していきます。
①管理委託費
これは、賃貸経営を管理会社に委託するときにかかる費用です。
公務員である皆さんは、賃貸経営をするときは基本的に、規則的・時間制約的にも管理会社に委託することになるはずです。
詳しいその理由については、【公務員の副業】公務員こそ不動産投資を始めるべき3大理由とは？の記事で解説しています。
この費用は家賃収入の5%が相場です。
②修繕費
これは、建物のメンテナンスなどにかかる費用です。
設備が故障したときや、あるいは故障を未然に防ぐために支出することがあります。
【公務員の副業】賃貸経営で陥りやすい失敗例と注意点を徹底解説！という記事でも解説しましたが、
一般的に、家賃収入の5%を来るべき時に備えて積み立てすることが多いですので、こちらも相場は管理委託費と同じ5%とします。
③固定資産税などの税金
これは、不動産を保有しているだけで課税される税金で、避けては通れないものですね。
種類としては、固定資産税や都市計画税などがかかってきます。各税金の詳細については【公務員の副業】賃貸経営には年間いくらの税金がかかるか計算してみたの記事で解説しています。
こちらの相場は、不動産購入金額の0.5%～1%程度です。
④損害保険料
これは、火災や地震などの自然災害に見舞われた時に備えておくために加入しておく保険料です。
いつ何が起きるか分からない今の時代において、未加入で済ますという選択肢はないと思われます。
こちらの相場は、平均すると年間5万円になります。
⑤その他の雑費
これは、現地の様子を見に行くための交通費や住民や管理会社との連絡費用などが考えられます。
月1万円、年間12万円はみておくとよいでしょう。
このように、賃貸経営には様々な種類のお金がかかります。
特に修繕費などは想定していない事態が起きると、これ以上にお金が必要になってくるでしょう。
収益をタイプ別にシミュレーション
それでは、
- アパート1棟保有
- 区分マンションなどのワンルーム
の2タイプの収益や費用のシミュレーションを行い、
- 出費はいくらかかるのか
- 収益＝儲けはいくらか
- 何年で元手を回収できるのか
を考えていきたいと思います。
例①鉄骨造アパート1棟（8室を保有）
あなたは、関東圏内に鉄骨造アパート1棟（8室2階建て）を取得しました。
土地面積は50坪、鉄骨造の坪単価は平均70万円ほどです。
アパートの建築費用や土地取得代金を合計して5,000万円になったとします。
家賃を1室7万円として、7×8室×12か月＝年間672万円の家賃収入になります。
そこから先ほど説明した費用を引いていきます。
- 管理委託費：672万円×5%＝33万6千円
- 修繕費：672万円×5%＝33万6千円
- 固定資産税等：5,000万円×1%＝50万円
- 損害保険料：5万円
- その他の雑費：12万円
＝合計：134万2千円
これを家賃収入から引くと、672万－134万2千円＝537万8千円という結果になりました。
ただ、これは1年間ずっと満室だった想定です。
空室が出ることも考えられますので、およそ500万円がいいところでしょう。
この結果から、5,000万円の元手を返すには最低でも10年という試算になりました。
10年間同じパフォーマンスを維持することが出来ればいいのですが、それも難しいことですので、さらに5年ほどみた方が良いでしょう。
ただ、元手を返し終えるとその後は年間で数百万円単位での収益となる可能性を秘めています。
コップに水を時間をかけて少しずつ貯めていき、ついにあふれ出すところまで来ると、あとはあふれ出した水は自由に使えるのです。
例②区分マンション（1室だけ保有）
賃貸経営はなにもアパート1棟を保有しなくても、マンション1室からでも始められます。
こちらの方が賃貸経営を始める資金が少なくてすむので始めやすいという特長があります。
500万円でマンション1室を購入したとします。
家賃を先ほどと同じく7万円に設定したとすると、7×12か月＝年間84万円の家賃収入になりますね。
ここから経費を引いていきます。
- 管理委託費：84万円×5%＝4万2千円
- 修繕費：84万円×5%＝4万2千円
- 固定資産税等：500万円×1%＝5万円
- 損害保険料：5千円（1室のみのため）
- その他の雑費：12万円
＝合計：25万9千円
これから家賃収入を引くと、84万円－25万9千円＝58万1千円という結果になりました。
しかし、区分マンションには一つ大きなリスクがあります。
それは、空室になってしまうと家賃収入が無くなってしまうということです。
つまり「0か100の世界」なのです。
0の状態になってしまうと経費だけがかさみ、マイナスになるのは火を見るよりも明らかです。
それでも、空室の状態があまり無いことを想定して考えると、こちらも年間50万円ほどの収益となり、同じく10年で元手を返し終える試算になりました。
ですが、家賃をずっと7万円にしていられるか分からないので、こちらもやはり余計に5年ほどは見たほうが良いと思われます。
こちらは、少額から始められてお手軽な分、元手を返し終わったあとの収益はアパート保有と比べたら見劣りするでしょう。
ただこれは、1室だけで試算したものになりますので、2室、3室と増やしていくと更なる収益の拡大も夢ではないでしょう。
収益が出たら申告を忘れずに！
2種類の賃貸経営の収益を試算しましたが、もし賃貸経営で収益が出たらその分、確定申告が必要になります。
公務員であっても副業で稼いだら申告をしなければなりません。
稼いで終わり！ということがないよう今一度、申告のやり方やルールを確認しておきましょう。
まとめ
今回は、賃貸経営をすると、年間でどのくらいの収益を見込めるか不動産のタイプ別にシミュレーションしてきました。
- まとまった元手が必要な分、最後には何百万と安定的に収益となることもあるアパート1棟保有
- お手軽価格で始められるが、その後の収益はお小遣い程度かもしれない区分マンション
どちらを選ぶかは、皆さんのライフスタイルやポートフォリオによってくるでしょう。
今回の記事でご紹介したシミュレーションは、空室があまりないことを想定しています。
ですので、公務員である皆さんがもし賃貸経営を始めるのなら、空室にならない努力がどうしても必要です。
それは、不動産選びの段階から始まり、宣伝や住環境の整備だったりします。
こういった努力を怠らないことが安定した収益の確保につながる大きな要因となりえますので、
賃貸経営を始めるのなら、不動産と真面目に向き合って考えて行動していきましょう。
