「国内不動産」のコラムを担当する桐生秀征です。ここでは「国内不動産への投資」について、詳しく解説したいと思います。
「国内不動産への投資」と聞くと、たいていの方は、次のような感想を持つのではないでしょうか？
「なぜ、今、国内不動産への投資なの？ 日本ではこれから人口が減るから、不動産の価値も、どう考えても下がるでしょう？ そんな時に、不動産に投資して、本当に大丈夫なの？ それよりも、これから人口が増える海外の不動産に投資をした方がいいんじゃないの？」
たしかに、国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、日本全国の世帯数は２０１９年の５３０７万戸をピークに減少し、２０３５年には４９５６万戸まで減少すると予測されています。
東京都・神奈川県・愛知県などの大都市でも、２０２５年頃には、世帯数が減少に転じると予測されています。そうした状況下で、国内の不動産に投資して、本当に大丈夫なのか？
もしもあなたがそう感じるのだとしたら、それは仕方のないことでしょう。
もちろん、私は海外不動産への投資を否定しているわけではありません。「海外不動産の方がいい」ということであれば、それでかまわないと思います。
ただ、はっきり言って、国内不動産でも、まだまだ十分に利益を出せるというのが、実情です。なぜなら、私自身が国内不動産に投資し、実際に利益を出しているからです。
では、どうすれば、国内不動産に投資して、利益を出せるのでしょうか？
このコラムでは、私の投資法を解説するのとともに、「何が何でも、不動産投資で利益を出したい」というあなたのために、「最低限知っておいてほしいこと」について、まとめたいと思います。
不動産は怖くない！
まず質問ですが、「不動産投資」と聞いて、あなたは何を思い浮かべますか？ 「何となく儲かりそう」というイメージでしょうか？ それとも「何となく怖いな……」というイメージでしょうか？
日本では、不動産投資に対して、どちらかと言うと、「怖いな……」という
ネガティブなイメージを持つ方が多いのですが、そこには、日本の「バブル崩壊」が大きく影響しています。
日本のバブル崩壊は、１９９０年から１９９１年にかけてのことでした。日経平均株価は、１９８９年１２月の３８９１５円８７銭をピークに、一気に下落。１９９１年の湾岸戦争時には、原油高などの要因も相まって、あっさり
２００００円を割れてしまいました。日経平均株価は、２年も経たないうちに、およそ２分の１になってしまったのです。
株価だけでなく、土地の価格も同様でした。国土交通省が毎年発表している公示地価のデータ（首都圏の公示地価は１９７１年を基準として、１９７１年の地価を１００としています）を基にした試算によると、東京圏では、１９９１年のピーク時に約２５０だった地価が、２００１年には約１２７と、ほぼバブル前の水準に戻ってしまいました。東京圏では、土地の価格も、１０年間で約２分の１になってしまったのです。
株価も土地の価格も、あっという間に２分の１になる。そうした惨劇が、わずか２０〜３０年前に、実際に日本で起こったのです。それがトラウマとなり、「不動産投資は怖い……」というイメージを持つ方が多いとしても、それは仕方のないことと言えるでしょう。
しかし、私に言わせれば、不動産投資は怖いものでも何でもありません。それどころか、「サラリーマンの副業として、不動産投資は最高の投資法である」と考えています。しっかりとした知識を持ち、信頼できるパートナーと組めば、誰でも利益を出すことが可能です。
では、なぜ、不動産投資が、「サラリーマンの副業として最高」と言えるのでしょうか？
なぜ、不動産投資がサラリーマンにとって、最高なのか？
不動産投資は、よく「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」と言われます。なぜ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われるのでしょうか？ それを理解するためには、「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と比較すると、分かりやすいでしょう。
「ハイリスク・ハイリターン」の典型例は、株式投資です。株式投資は、株価が短期間で２倍、３倍になることもある半面、会社の倒産などにより、株券が紙切れ同然、つまりゼロになってしまう可能性もあります。こうした点で、株式投資は「ハイリスク・ハイリターンの典型例」と言えるでしょう。
ＦＸも同様に、「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と言えます。「ＦＸって何？」という方に簡単に説明すると、ＦＸは「Foreign eXchange」の略で、いわゆる「外国為替証拠金取引」と呼ばれるものです。
例えば、仮に１ドル１００円だったとしましょう。あなたが１万円をドルに替えると、１００ドルを手にすることができます（本来、手数料がかかりますが、ここでは手数料は無いものと考えます）。
この１００ドルを、仮に１ドル１１０円の時に、円に替えると、あなたはいくらを受け取ることができるでしょうか？ あなたは、１１０００円（１００ドル×１１０円）を手にすることができます。つまり、為替取引（円とドルの交換）だけで、１０００円の利益を出せたわけです。
では、逆に１ドル９０円の時に、手持ちの１００ドルを円に替えたとしたら、どうでしょうか？ あなたは９０００円（１００ドル×９０円）しか受け取ることができません。つまり、為替取引で１０００円の損失を出してしまったということになります。これがFXの基本になります。
では、こうしたFX取引は、なぜ、「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と言われるのでしょうか？
投資の効果を何十倍にも上げる「レバレッジ」とは？
その秘密は「レバレッジ」にあります。レバレッジとは何でしょうか？ 簡単に言うと、レバレッジは「てこの原理」のことで、仮にあなたが１万円しか持っていなくても、１０万円を持っているのと同じ取引ができる仕組みです。
そして、ＦＸの特徴は、この「レバレッジ」を効かせることができるという点にあります。
例えば、あなたが今、１万円しか持っていないとしましょう。その１万円を証拠金として預けて、１０万円の取引を行えば、レバレッジは１０倍（１万円×１０倍）ということになります。小さな金額を「証拠金」として預けることで、大きな金額を動かす。この原理を、小さな力で大きな物を持ち上げる「てこ」になぞらえ、「レバレッジ」と呼んでいるのです。
こうしたレバレッジを効かせた取引は、投資の醍醐味とも言えるでしょう。
しかし、レバレッジは大きく儲けるチャンスがある半面、大きな損失を出すリスクもはらんでいます。
例えば、あなたがレバレッジを１０倍に設定し、１万円の所持金で、１０万円持っているのと同様の取引を行ったとしましょう。
仮に現在の相場が、１ドル１００円だとします。あなたは１ドル１１０円の円安になると予想し、１０万円をドルに換えて、１０００ドルを手にしました。
もし予想どおりに１ドル１１０円になり、その時にドルを円に戻せば、１１万円（１０００ドル×１１０円）となり、１万円を儲けることができる計算になります。１万円の元手（レバレッジ１０倍で１０万円の取引）で１万円を儲けたわけですから、資金が２倍になったというわけです。
ところが、あなたの思惑とは異なり、どんどん円高が進行して、１ドル９０円になってしまったとしましょう。この時に１０００ドルを円に替えても、９万円（１０００ドル×９０円）にしかなりません。１０万円分の取引をして、９万円しか戻ってこなかったわけですから、あなたは１万円を損したことになります。
そして、この１万円の損失は、あなたの証拠金から相殺されることになります。そもそも、あなたの実際の所持金は１万円しかありませんから、あなたの所持金はゼロということになります。
このように、レバレッジを効かせたFX投資は、大きな利益を出すことも可能ですが、やり方を間違えると、逆に大ケガを追いかねません。だからこそ、レバレッジを効かせたFX投資は「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と言われるのです。
なぜ、不動産投資が「サラリーマンにとって最高の副業」なのか？
さて、ここまでを理解していただいた上で、不動産投資に話を戻しましょう。なぜ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」と言われるでしょうか？
それは、不動産投資の場合、最低でも「土地」という資産が残るため、ゼロになるということは、基本的にありえないからです。たしかに、土地の値段が下落してしまうことはありうるでしょう。しかし、ゼロになることはありえません。不動産は明日、急に２倍、３倍になるといったことがない反面、その価値が一瞬でゼロになることも、ほぼありえないのです。
たった数分、時には数秒で相場が変化し、ゼロになってしまう可能性がある株式投資やFXとは、この点が根本的に異なります。だからこそ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」と言われるのです。
「そうは言っても、地震や火災で建物自体が崩壊して、ゼロになってしまうことはあるんじゃないですか？」
そのような意見もあるでしょう。しかし、地震や火災のリスクに関しては、基本的に保険でカバーできます。また、阪神大震災の際、全壊した建物は全体の約５％にすぎなかったというデータもあります。
阪神大震災クラスの地震が襲っても、建物の全壊率はその程度ですから、全壊のリスクを恐れる必要はあまりないと言えるでしょう。
それよりも、そうしたリスクを恐れて、「なかなか投資に踏み切れない……」という方が、よほどリスキーなのではないでしょうか？ こうした心配をする方々に、私は常々「地震よりも、自分自身の将来を心配してください」とアドバイスしています。
繰り返しますが、あなたの不動産の価値が明日、急にゼロになってしまうというリスクは、限りなく低い。だからこそ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」なのです。そして、「できる限りリスクを負いたくない」というサラリーマンにとっては、不動産投資はまさに「最高の副業」だと言えるのです。
不動産投資なら、リスクゼロでレバレッジを使える！
さらに不動産投資のメリットとしては、「ゼロになるリスクが限りなく低いだけでなく、FXのようなレバレッジを効かせることができる」という点もあります。
「レバレッジは、基本的にハイリスク・ハイリターンですよね？ にもかかわらず、限りなく低いリスクで、レバレッジを効かせる？ いったいどういうことなの？」
そのように思う方もいらっしゃることでしょう。次のコラムでは、その点について、詳しく説明したいと思います。
