こんにちは、桐生です。
今回はちょっと横道にそれて「プロパティマネージメントとタッグを組もう！」です。
不動産投資体験記⑤では、
運用が始まり、空室リスクに対する不安を抱きながらスタートし、気合いを
入れてやっていこうと思ったのですが、実は意外とやることが無かったという
お話しでした。
その理由は、
不動産業者=プロパティマネージメント
の存在が大きかったからです。
今回はこのプロパティマネージメントについて、不動産体験記はお休みをして、
何故サラリーマンの私にとって必要だったのか、という私の思いをお伝え
したいと思います。
・時間の制約があるサラリーマンに最適
・立場が違う
・ライフプランを一緒に考える
不動産の仲介してくれるだけではなく、人生設計に影響を与えるとは
どういうことなのでしょうか。
時間の制約があるサラリーマンに最適
これまでにも不動産業者にお任せ、ということを書いてきましたが、
サラリーマンにとって時間が無い中で、どうやって手間をかけずに
効率的に運用できるかは重要です。
サラリーマン大家という副業を始めたおかげで本業のサラリーマン
業がおろそかになってしまっては意味がありませんよね。
その中で、プロパティマネージメントという業態は不動産業者の中
でも、物件の仲介をするだけではなく、物件の運用にまつわる大部分
を窓口となって動いてくれます。
内容は前回にもお伝えしましたが、下記が主な業務です。
・空室対策
・入退去の対応
・賃料、共益費の回収
・清掃等の定期メンテナンス
・入居者のクレーム対応
・物件の損傷等の保険対応
やはり一番助かっているのは空室が発生した場合に、空室対策を
してくれることです。
物件近隣の賃貸不動産仲介業者に対して直接働きかけ、営業をして
くれることで、物件紹介の優先度をあげてもらったりしています。
あとは稀にあるトラブルです。
最近では、水漏れが発生して廊下が水浸しになってしまったの
ですが、保険業者との折衝含めて、全てお任せすることができ
ました。
サラリーマンにとって限られた時間の中で運用していく為には
「自分ではやらない」
と割り切った上で運用していくことが非常に重要なポイントです。
立場が違う
サラリーマンの立場を言っているのではなく、プロパティマネージメント
の立場です。
賃貸不動産仲介業者との立場の大きな違いは、
家主＝大家さん
側の立場にいるということです。
物件の運用をしてくれるからでしょ？と思うかもしれませんが、確かにその通りです。
「プロパティマネージメント費」
を支払って運用してもらうので、確かにそうなのです。
ただ重要なことは、賃貸不動産仲介業者は入居者の味方で、入居時の家賃交渉
をしてきたりします。
「あと2000円安くしてくれたら入居が決まるかもしれません」
とにかく入居してもらうことで、仲介手数料等で利益が出るという仕組みです。
ここで整理したいのは、プロパティマネージメント費は大家さんの家賃収入の
数％という形で支払われていることが一般的です。
そうなると、家賃収入が高いほど、プロパティマネージメント会社の利益も増え
ることになります。そうなると、
「あと2000円安くしてくれたら入居が決まるかもしれません」
に対して、なんでもOKという話しにはならず、
「1000円なら安くしてもOKです」
という駆け引き、交渉となり、1円でも高く入居してもらおうという議論に
なります。当然、入居してもらうことが大前提なのですが、
「自分の会社の為に大家さんの家賃収入を1円でも大きくする」
これがミッションであり、立ち場なのです。
ライフプランを一緒に考える
ここまでプロパティマネージメントについてお話してきましたが、
内容自体は一般的に知られてる内容ではあります。
「タッグを組む！」
ここまで行き着くにはもう一息必要でして、
「ライフプランを一緒に考える」
どういうことかと言うと、
・次はこの物件をこの時期に購入しよう
・このタイミングで法人を設立しよう
・5年後にはこうなっていよう
・不動産以外の話しでも、生命保険の解約すべき、その他ビジネスの相談
・確定申告に対する税理士の斡旋
等々です。
単に1物件の売買、管理、運用という話しだけではなく、
資産形成のライフプランを不動産以外も含めて私の立場
になって一緒に考えてくれています。
ここまでしてくれると本当に価値のある話しだと思いませんか？
結局キャッシュ・フローがどうなるか、という話しなのかも
しれませんが、それを短期的、中長期的な視点で且つ不動産
以外も含めて見直せるのは本当良い機会でした。
ここまで如何でしたでしょうか。
ちょっと一息入れて、プロパティマネージメントについてお話
してきました。
不動産やるやらないに限らず、これを機会に自分のライフプランを
見直してみるきっかけになればと思っています。
次回は不動産投資体験記に戻り、
「副業の副業？」
です。
ここまで読んで頂き、有難うございました。
