一言で「不動産投資でお金を増やす」といっても、その方法は、大まかに分けて２つあります。１つは「キャピタルゲイン」、もう１つは「インカムゲイン」です。それぞれについて、簡単に説明しましょう。
まず「キャピタルゲイン」ですが、これは、いわゆる「売却益」です。不動産をある金額で購入し、それ以上の価格で売却することで得られる収入のことを指します。
例えば１億円で買った土地を、１億２０００万円で売却したとしましょう。
この場合、キャピタルゲインは２０００万円ということになります。逆に土地が９０００万円に値下がりして、１０００万円の損失が出てしまった場合、これは「キャピタルロス」ということになります。
「東京オリンピックによる不動産価格の上昇を見越して、海外の投資家が都心の不動産を買い漁っている」というニュースを目にしたことがあると思いますが、これなどは基本的に「キャピタルゲイン狙いの投資スタイル」と言えるでしょう。
「インカムゲイン」を得るために重要な２つのキーワード
これに対し、「インカムゲイン」というのは、購入した不動産の運用で得られる収入で、いわゆる「家賃収入」のことです。キャピタルゲインと違い、インカムゲインは、「継続的に安定して得られる収入」と言えるでしょう。
インカムゲインにおいて重要なのは、「ローンの返済期間」と「金利」です。なぜなら、もし、月々のローンの返済額が家賃収入を上回ってしまうようであれば、不動産投資をする意味がないからです。
例えば３０００万円を借りて、それを１０年で返すのと、３０年で返すのとでは、単純に考えて、月々の返済額に３倍の差が出てしまいます。月々の借金の返済額は、できるだけ低いに越したことはありません。そのためには、ローンの返済期間を長くして、できる限り月々の支払い額を減らすことが大切なのです。
また金利も重要です。金利は、簡単に言うと、銀行に支払う「お金のレンタル料」のようなものです。銀行からお金を借りる場合、あなたは借りた金額に加えて、「お金のレンタル料」、つまり「金利」を支払わなければなりません。
金利は通常、パーセンテージ（％）で示されます。つまり、比率が低ければ低いほど、銀行に支払うレンタル料が少なくて済むのです。お金のレンタル料は低いに越したことはありません。ですから、「金利をどれだけ低く設定できるか」も、インカムゲインを得るためには大事なのです。
さて、ここまでを理解していただいた上で、質問です。サラリーマンとして国内不動産に投資をする場合、いったいどちらを狙って、あなたは投資をすればいいのでしょうか？
キャピタルゲインでしょうか？ それとも、インカムゲインでしょうか？
キャピタルゲイン狙いか？ それとも、インカムゲイン狙いか？
「サラリーマンの不動産投資」という観点から言えば、インカムゲインを狙うのが、おそらく一般的な投資スタイルと言えるでしょう。
なぜなら、これから経済が発展し、人口が増えていく新興国ならまだしも、現在の日本においては、一部の例外を除いて、キャピタルゲインはなかなか期待しにくい状況だからです。
では、サラリーマンは、ひたすらインカムゲインを狙えばいいのでしょうか？ 実は、私自身は、そうは思っていません。あなたがサラリーマンとして、不動産投資をするならば、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙うべきだと思います。
先ほどのコラムで、「借金が怖い……」という方に向けて、私は「そんなに借金が怖いのならば、売却をすれば、すぐに借金を返済できるような物件、もしくは売却益を得られる物件を買えばいいのではないですか？」というアドバイスを送りました。
不動産に投資をするのであれば、「インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙える不動産を買う必要がある」と私は考えています。
「インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインを狙う？ 欧米の不動産と違って、日本では古くなればなるほど、価値が下がっていくのに、そんなことが本当に可能なの？」
そのように思うかもしれませんが、現実的に可能です。そのことを納得していただくために、私の不動産投資について、その経緯と内情を簡単にご紹介しましょう。
チャンスは思っているよりも早く訪れる！
私が不動産投資を始めたのは、２０１１年のことです。この年、私は赴任先の東京から、名古屋に帰任することが決まっていました。私としては、東京での仕事に満足していて、「まだまだこれからだな」と考えていた矢先の出来事でした。
そんな折に、会社のある同僚から「不動産投資に興味はないか？」と持ちかけられます。「名古屋に戻ってきても何か面白いことができないか」と思っていた私は、即座に「興味があります」と答え、すぐに物件を見に行くことになりました。
東京での仕事に未練のあった私にとっては、どんな形でもロケーションを問わずに楽しい生活をしたいと思っていたので、そのチャンスが早くも訪れたのです。
最初に紹介されたのは、約２億円の物件でした。「いきなり２億円の借金か……。さすがにそこまでのリスクは追えないな」と思い、最初は断りました。
しかし、よくよく考えてみると、物事は実際にやってみないと分かりません。いくら頭の中でシミュレーションをしたところで、実際に自分で経験してみなければ分からないことが、たくさんあります。
「どうしようかな……」と迷っていましたが、担当者からの言葉が、私の投資を後押ししました。
「すぐに売っても、トントンになりますから、とりあえずやってみませんか？」
その言葉に後押しされ、私は次に紹介された約１億５０００万円の物件にサインをしました。神奈川県にある物件でした。こうして私は副業として、不動産投資をスタートさせ、今では神奈川県1棟、千葉県1棟、愛知県2棟の計4棟の物件を所有しています。
このうち、私は現在、４年６カ月所有をしていた愛知県の物件を売りに出しています。この物件の取得価額は約１億３０００万円ですが、１億７７０００万円ほどで買い手がつきそうです。つまり、４４０００万円のキャピタルゲインということになります。
またこの間、私は約６０００万円の家賃収入を得ています。
もちろん、ここから借金を返済して、固定資産税等の税金を支払い、さらにマンションの管理委託費・修繕費などの諸々の諸経費を差し引くので、６０００万円がキャピタルゲイン、家賃収入共にそのまま私の手元に残るわけではありません。
しかし、それでもしっかり利益は出せています。
このように、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも同時に狙う投資は可能です。要は、「どの物件を選ぶか」が肝心なのです。
「キャピタルゲインも得られる物件」を見極める方法
では、実際にどのように物件を選べばいいのでしょうか？
次のコラムでは、国内不動産の「具体的な投資戦略」について、もう少し深く掘り下げて、考えてみたいと思います。
